Ábaco - Lisboa

Actualização fiscal 2012

2012-01-27T12:03:00.001Z

PRINCIPAIS MEDIDAS QUE ENTRARAM EM VIGOR EM 2012

No início de 2012 e de um novo exercício económico, e entrada em vigor da Lei do Orçamento do Estado para 2012, deixamos aqui expressas as principais medidas em vigor desde 1 de Janeiro:

IRS

- Unificação da data de pagamento do IRS para 31 de Julho para todas as fases de entrega;
- Não é efectuada a actualização dos escalões de IRS, conforme a inflação;
- Para os contribuintes entre o terceiro e o sexto escalões, inclusive, os tectos máximos globais de dedução situam--se entre 1.250 e 1.100 €;
- Nos dois últimos escalões, passa a haver a eliminação completa de deduções;
- Criação/redução de limites máximos percentuais nas deduções (saúde = 10% cento, educação = 15%; imóveis = 15%);
- As deduções relativas a imóveis passam a abranger apenas os juros (e não a amortização) dos empréstimos e só se aplicam aos contratos celebrados até 31/12/2011; nos anos subsequentes as deduções com imóveis irão descer;
- Diminuição do limite máximo do valor de subsídio de refeição isento de tributação (20% e 60% para vales de refeição);
- Redução na exclusão de tributação para os trabalhadores da agricultura, pecuária, etc. (exclusão só até 4,5 IAS);
- Nos casos de renda paga pela entidade patronal não declarada, aumenta o valor a considerar, pelas Finanças, como rendimento em espécie;
- Passa a haver incidência de IRS sobre juros pagos pela entidade patronal, se estes forem relativos a empréstimos concedidos por outras entidades;
- Nas profissões de desgaste rápido, a dedução fica limitada a 5 IAS;
- Aproximação da tributação da categoria H à categoria A, passando a dedução específica a ser de 72% de 12 IAS;
- Criação de uma taxa liberatória de 30% para as transferências de e para "offshores";
- Aumentos das chamadas "taxas especiais" (v.g. as mais- -valias de acções passam para 21,5%);
- Criação de uma taxa adicional, denominada "taxa solidária", de 2,5%, aplicável aos rendimentos superiores a 153.300€;
- Os contribuintes enquadrados na categoria de "residentes não habituais" passam a estar sujeitos a retenção na fonte, tanto relativamente à categoria A como à categoria B;
- A nomeação de representante fiscal passa a ser facultativa.

IRC

- Fim da taxa reduzida de 12,5% para a matéria colectável até 12.500€ e introdução de taxa única de 25%;
- Eliminação da maioria dos benefícios fiscais (v.g. interioridade);
- Fim da isenção de imposto para as entidades anexas de solidariedade social;
- Aumento para 70% da taxa de tributação autónoma sobre as despesas não documentadas (actualmente é de 50%);
- Aumento do valor da derrama estadual para empresas com lucros elevados (3% sobre lucros de 1,5 a 10 milhões de euros e 5% sobre lucros acima de 10 milhões de euros);
- Mudanças nas regras de imputação de lucros de sociedades situadas em "offshores";
- Criação de uma taxa de 30 por cento para rendimentos provenientes de "offshores";
- Representação fiscal facultativa;
- Alteração da definição de depreciação/amortização;
- Aumento da dedução de prejuízos fiscais para 5 anos (actualmente, é de 4 anos), mas limitada a 75% da matéria colectável.

IVA

- Alterações nas tabelas de IVA, passando para a taxa normal de 23%, por exemplo, as bebidas e sobremesas lácteas, as águas minerais, as batatas fritas congeladas, os espectáculos, as conservas, os óleos, o café e os serviços de restauração;
- Criação da possibilidade de as Finanças corrigirem o valor da transacção, para efeitos de IVA, caso a mesma seja efectuada entre contribuintes com relações especiais;
- Criação de um limite mínimo de 6 IAS para as liquidações oficiosas de IVA;
- Dedução de 5 % das despesas realizadas pelos particulares;
- Alterações nas regras aplicáveis aos regimes de exportação e das transacções intracomunitárias, facilitando os reembolsos de IVA.

IMI

- A isenção de IMI passa a ser de 3 anos, aplicando-se aos imóveis com VPT até 125.000€;
- Os contribuintes que aufiram mais de 153.300€ não podem beneficiar de isenção;
- Subida de 0,1% das taxas de IMI;
- Os imóveis devolutos passam a pagar o triplo da taxa de IMI (actualmente, pagam o dobro);
- Aumento do preço do pedido de 2ª avaliação de imóvel;
- Alteração da fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributável;
- Os imóveis detidos por "offshores" passam a pagar uma taxa de 7,5%.

ISV, IUC, ISP e Impostos Especiais sobre o Consumo

No que diz respeito aos demais impostos, foram apresentados um conjunto de aumentos nos impostos sobre veículos (ISV e IUC), sobre produtos petrolíferos e nos vários impostos especiais sobre o consumo. A título de exemplo, refira-se que o imposto sobre o tabaco aumenta de 45 para 50%.

Lei Geral Tributária

- O preço das informações vinculativas urgentes vai aumentar, não obstante o prazo de resposta das Finanças aumentar, passando dos actuais 60 para 120 dias. Também o prazo de resposta das informações vinculativas normais (não urgentes) vai ser alargado de 90 para 150 dias.
- Sempre que estejam envolvidas sociedades "offshore", o prazo de prescrição de dívidas fiscais pode atingir os 15 anos e o de caducidade de liquidação 12 anos;
- Os contribuintes vão passar a receber o valor dos juros indemnizatórios em dobro, no caso de incumprimento de decisões judiciais que condenem as Finanças.
- No domínio do Código do Procedimento e do Processo Tributário, vai ser implementada a utilização de documentos digitais, incluindo a obrigatoriedade de facturas electrónicas em certas situações.
- Para além disso, com vista a combater os esquemas de evasão fiscal, o CPPT será alterado de forma a que as Finanças possam accionar, de forma mais fácil, a chamada cláusula anti-abuso.

Laboral e Segurança Social

Horário de trabalho - Nesta sede estabelece-se um aumento excepcional e temporário (apenas durante a vigência do Memorando de Entendimento sobre as Condicionalidades de Política Económica) dos períodos normais de trabalho, de trinta minutos por dia ou de duas horas e trinta minutos por semana. Esta medida ainda se encontra a aguardar aprovação em sede de Concertação Social.
- O aumento, no trabalho a tempo parcial, deve ser proporcional ao período normal de trabalho semanal.
- A medida não será aplicada a determinados grupos de trabalhadores: Por razões de protecção da saúde, das condições físicas, da menoridade e da promoção da formação e qualificação dos trabalhadores - será o caso de menores, grávidas, puérperas ou lactantes, trabalhadores com capacidade de trabalho reduzida ou com deficiência ou doença crónica e trabalhadores-estudantes; Trabalhadores de empresas públicas de capitais exclusiva ou maioritariamente públicos, de entidades públicas empresariais e de entidades que integram o sector empresarial regional e municipal.

Dívidas à Segurança Social
Os planos prestacionais podem chegar às 120 prestações, desde que os devedores prestem caução e cumpram certas condições.
Se os executados forem pessoas singulares, o pagamento em prestações:

- É aplicável ao pagamento de dívidas de mais de 5.100€ no momento da autorização;
- Apenas é permitido para pessoas singulares que não se encontrem em processo de reversão;
- Estes devedores têm de prestar uma garantia idónea ou requerer a sua isenção;
- A fixação do número de prestações não está condicionada a um mínimo de pagamento.
- Se os executados forem pessoas colectivas, o pagamento em prestações:
É aplicável ao pagamento de dívidas de mais de 51.000€;
- O executado tem de prestar garantia idónea ou esta já deve encontrar-se constituída, não sendo possível requerer isenção, como acontece para pessoas singulares;
- A notória dificuldade financeira e previsíveis consequências económicas tem de ser demonstrada pelo devedor;
- A fixação do número de prestações a autorizar não está condicionada a um limite mínimo de pagamento.

Outras

- A idade mínima da reforma passa para 57 anos, com 32 de descontos;
Nas horas extra há redução de aproximadamente 50% no custo a pagar por hora;
- Na função pública, foi decidido suspender por dois anos o pagamento dos subsídios de férias e de Natal de montante superior a 1.100€ e, para valores acima de 600€ e até 1.100€ , a suspensão de 1 dos subsídios;
- Também na função pública, revoga-se a possibilidade de renunciar ao direito a férias, cessando, consequentemente, o direito a receber a remuneração e o subsídio respectivo.

SAIBA QUANDO ENTREGAR O IRS

Declaração de IRS referentes aos rendimentos de 2011 tem de ser entregue entre Março e Maio.

Calendário

Março

Entrega da declaração de rendimentos Modelo 3, em suporte de papel, pelos sujeitos passivos com rendimentos da Categoria A (trabalho dependente) e H (pensões). Se tiverem auferido rendimentos destas categorias provenientes do estrangeiro, juntarão à declaração o Anexo J; se tiverem Benefícios Fiscais, deduções à colecta, acréscimos ou rendimentos isentos sujeitos a englobamento apresentarão, com a declaração, o Anexo H.

Abril

Entrega da declaração de rendimentos Modelo 3, por transmissão electrónica de dados, pelos sujeitos passivos com rendimentos da Categoria A (trabalho dependente) e H (pensões). Se tiverem auferido rendimentos destas categorias provenientes do estrangeiro, terão de preencher o Anexo J; se tiverem Benefícios Fiscais, deduções à colecta, acréscimos ou rendimentos isentos sujeitos a englobamento apresentarão, com a declaração, o Anexo H.

Entrega da declaração de rendimentos Modelo 3, em suporte de papel, com anexos, pelos sujeitos passivos com rendimentos das Categoria A (trabalho dependente), B (empresariais e profissionais), E (capitais), F (prediais), G (mais-valias) ou H (pensões). Se tiverem auferido rendimentos destas categorias, no estrangeiro, juntarão à declaração o Anexo J. Se tiverem Benefícios Fiscais, deduções à colecta, acréscimos ou rendimentos isentos sujeitos a englobamento apresentarão, com a declaração, o Anexo H.

Maio

Entrega da declaração Modelo 3, por transmissão electrónica de dados, pelos sujeitos passivos com rendimentos das Categoria A (trabalho dependente), B (empresariais e profissionais), E (capitais), F (prediais), G (mais valias) e H (pensões). Se tiverem auferido rendimentos destas categorias no estrangeiro, terão de preencher o Anexo J. Se tiverem Benefícios Fiscais, deduções à colecta, acréscimos ou rendimentos isentos sujeitos a englobamento apresentarão, com a declaração, o Anexo H.

Compensações Pela Cessação Do Contrato De Trabalho - Montantes Vão Ser Reduzidos

O Governo comprometeu-se recentemente, no âmbito da segunda revisão do Memorando de Entendimento com a Troika a reduzir novamente os valores a atribuir pelas entidades empregadoras em virtude da cessação dos contratos de trabalho.

O secretário de Estado adjunto do primeiro-ministro confirmou que na actualização do Memorando é indicada uma redução das compensações entre 8 a 12 dias de retribuição base e diuturnidades por cada ano completo de antiguidade, tendo ainda referido que esta medida já estava prevista na versão original do Memorando da Troika.
Segundo o Executivo, a partir do próximo ano essas compensações serão reduzidas para 8 a 12 dias por cada ano de trabalho, relativamente aos contratos celebrados a partir de 1 de Janeiro de 2012.

Chegou-se a admitir que seriam 10 dias, mas a questão foi remetida para a discussão em sede de concertação social.

Refira-se que actualmente, conforme estabelece a Lei nº 53/2011, de 14.10, em vigor desde o dia 1 de Novembro do corrente ano, a compensação devida pela cessação do contrato de trabalho corresponde a 20 dias de retribuição base e diuturnidades por ano de antiguidade do trabalhador.

IVA Suportado Nas Portagens - Direito À Dedução

QUESTÃO:

Uma empresa de construção e obras públicas com obras por todo o país, com viaturas ligeiras de mercadorias, pode deduzir o IVA do valor que essas viaturas pagam de portagens?

PARECER TÉCNICO:

O que é relevante não é saber se estamos em presença de viaturas ligeiras de mercadorias ou de passageiros, mas sim se as viaturas em causa são ou não de considerar como viaturas de turismo.

Com efeito, a administração fiscal tem vindo a considerar que as viaturas ligeiras de mercadorias, com mais de três lugares, são de considerar viaturas de turismo, de acordo com a definição da alínea a) do n.º 1 do artigo 21.º do Código do IVA, já que, pelo seu tipo de construção e equipamento, não são destinadas unicamente ao transporte de mercadorias ou a uma utilização com carácter agrícola, comercial ou industrial.

Assim, o imposto suportado nas portagens, respeitante à utilização de viaturas ligeiras de mercadorias que não possuam mais de 3 lugares é dedutível, desde que, obviamente, as mesmas sejam utilizadas para a realização das operações previstas no n.º 1 do artigo 20.º do Código do IVA (operações que conferem direito à dedução do imposto suportado a montante).

E no n.º 1 do Despacho de 1996.10.17, foi esclarecido que, tratando-se de imposto incluído nas despesas de portagens referentes a viaturas consideradas, nos termos da alínea a) do nº 1 do artigo 21º do CIVA, como sendo de turismo, o mesmo não é dedutível.

Com efeito, nos termos do disposto na alínea c) do n.º 1 do artigo 21.º do Código do IVA, está excluído do direito à dedução o imposto contido nas despesas de transportes e viagens de negócios do sujeito passivo do imposto e do seu pessoal, incluindo as portagens.

Por outro lado, o n.º 2 do mesmo despacho refere que, tratando-se de IVA incluído nas despesas de portagens referentes a viaturas não enquadráveis na alínea a) do nº 1 do artigo 21º, isto é, de viaturas consideradas como não sendo de turismo, o mesmo é dedutível nos termos gerais dos artigos 19º e seguintes do CIVA.

De referir, por último que, segundo a administração fiscal, também não é dedutível o imposto suportado na aquisição, fabrico ou importação, à locação, à utilização, à transformação e reparação de viaturas ligeiras de mercadorias, mesmo que não possuam mais de 3 lugares, desde que estas sejam utilizadas em actividades que não impliquem transporte de mercadorias, como será o caso dos denominados “profissionais livres”.

Fonte: A FIDUCIAL (é um grupo internacional de contabilidade e apoio à gestão)

Serviço RE/MAX Ábaco

2012-01-26T13:14:00.001Z

Serviços imobiliários profissionais para vender a sua casa mais depressa, por mais dinheiro e com menos preocupações.

Habitação Saiba o que vai mudar nas casas dos centros das cidades

2012-01-24T16:01:00.003Z

Promotores apontam para grandes mudanças: as casas serão mais pequenas, terão só o essencial e os preços deverão baixar.

Os centros das cidades são locais privilegiados para habitar. Porém, a escalada dos preços dos terrenos e do valor dos prédios na última década torna, de momento, a reabilitação residencial para arrendamento uma operação dispendiosa e de reduzida escala. Para mudar esse paradigma e responder à crescente procura de casas arrendadas no centro das cidades, promotores e investidores defendem a redução do tamanho dos apartamentos, a queda dos preços, a diminuição dos requisitos da habitação e incentivos à reabilitação. "O custo da construção não deverá descer muito, o custo dos terrenos também não, o financiamento vai continuar a estar caro. Portanto, a única variável que poderemos controlar é a dimensão das casas", defendeu o presidente do conselho de administração da Gesfimo, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, Carlos Cortez, durante a primeira tertúlia, em Lisboa, promovida pela Ordem dos Arquitectos no final da semana passada.

Comparando Paris, Londres, Madrid e Barcelona com Lisboa, o gestor do grupo Rioforte assegura que as casas em Lisboa têm "maiores dimensões, médias, em comparação com as das capitais europeias".

O apartamento modelo do futuro, defendido por Carlos Cortez, terá "dois quartos, uma sala e uma área total com 80 metros quadrados (m2)". Na sua perspectiva, "o cliente não quer pagar alguns requisitos actuais, como por exemplo tomadas de televisão e de telefone fixo em todas as divisões, que encarecem o produto final, bem como equipamentos sofisticados. Prefere um produto ‘low cost', à imagem das companhias de aviação". E o gestor interroga-se: "Será preferível viver na periferia num apartamento T2, com área de 110 m2, e demorar uma hora a chegar ao centro da cidade, ou viver no centro da cidade e habitar num apartamento mais pequeno?", adverte Cortez, dirigindo-se à plateia de arquitectos.

"Não precisamos de ter casas a sete mil euros o m2. Teremos de baixar para os 2/2,5 mil euros o m2", diz o gestor da Gesfimo, cuja actuação tem estado focada na habitação nova, mas a reabilitação é um processo que "está a ser estudado no seio do grupo". Outros constrangimentos ao aumento da reabilitação residem na legislação dos interiores. "O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) está desajustado da realidade, quando exige que 100% das casas estejam preparadas para a mobilidade reduzida. Imediatamente temos aqui um problema na reabilitação de um prédio. As banheiras têm que ter determinada dimensão, as portas da casa de banho não podem dar para a sala...Tudo isto encarece a reabilitação, mas também as casas novas", sustenta Carlos Cortez.

O cliente é que dita as regras

No passado a procura ajustava-se à oferta e tudo o que havia para vender era facilmente escoado. Hoje, a realidade alterou-se radicalmente devido ao agravamento das condições de acesso ao crédito e à maior apetência pelo arrendamento residencial. "Temos três tipos de clientes: primeiro, o arrendamento tradicional; segundo, o arrendamento de curta duração; terceiro, operadores turístico interessados em gerir o prédio inteiro", exemplifica Joaquim Meirelles, vogal da administração do Fundbox, gestora de fundos de investimento imobiliários de reabilitação urbana.

O gestor expõe um caso concreto de um imóvel, no centro de Lisboa, e cuja reabilitação (de dois milhões de euros) implicou o pagamento de indemnizações a parte dos 40 inquilinos e ao realojamento de outros em Lisboa. Propriedade da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, e gerido pela Fundbox, este imóvel terá quatro T0, três T1 e três T2.

Na Calçada do Combro, em Lisboa, o grupo Paço está na fase final da recuperação do Palácio da Mesquitela. Os clientes procuram habitação permanente, mas também para investimento. "Cada vez mais as pessoas procuram investimentos seguros, rentáveis, em vez da aplicação no banco", diz o assessor da administração do grupo Paço, João Toscano.

Há ainda o mercado externo que está a ser explorado. "Angola e Venezuela são mercados que iremos explorar. As pessoas adoram Portugal e, para os emigrantes, ter uma casa em Lisboa é óptimo", confere João Toscano.

O gestor lembra que os preços dos apartamentos estão em queda e que, por esse facto, a procura do centro da cidade de Lisboa torna-se cada vez mais aliciante.

Enquadramento da reabilitação

500 mil
A cidade de Lisboa tem cerca de 500 mil habitantes e na periferia vivem dois milhões. "Como reabilitar a periferia das cidades? Os construtores estão interessados em reabilitar as periferias das cidades", questionou o presidente da Ordem dos Arquitectos, João Rodeia.

12,5%
Os fundos de reabilitação e de arrendamento urbano gozam de uma fiscalidade favorável e apenas pagam taxa de mais-valias de 12,5%. Estes fundos estão isentos de Impostos Municipal sobre Imóveis (IMI) e Imposto Municipal sobre as Transmissões (IMT)

Fonte: Económico http://economico.sapo.pt/noticias/saiba-o-que-vai-mudar-nas-casas-dos-centros-das-cidades_136138.html

Natal solidário

2011-12-14T22:20:00.000Z

A Ábaco do Campo Pequeno convida neste Natal todos os seus melhores clientes a participar no apoio solidário à “Casa da Ameixoeira”.
Os consultores da Ábaco do Campo Pequeno organizam todos os anos diversas actividades com a finalidade de contribuir para a melhoria das condições de vida dos jovens acolhidos pela “Casa da Ameixoeira”.
Este Natal vamos oferecer a cada um dos jovens um cabaz de Natal e pedimos-lhe que contribua com géneros alimentares.
(Sugestões: arroz, massa, azeite, óleo, latas de atum, salsichas, bolachas, fruta em calda, chocolate para o leite, cereais, leite, chouriços, sumos, açúcar, farinha, frutos secos, feijão, grão em lata)
Serão aceites apoios financeiros ou outros materiais que sinta que faça sentido oferecer aos jovens da “Casa da Ameixoeira”.
A entrega dos alimentos ou outros será feita nas nossas instalações no Campo Pequeno até ao dia 31 de Dezembro.
Agradecemos o seu contributo. Acreditamos que todos juntos conseguiremos ajudar de forma relevante os jovens da “Casa da Ameixoeira” a passar um Natal mais feliz e iniciar um ano novo sabendo que nos têm para os ajudar.

Votos de um Feliz Natal e um óptimo Ano Novo

A gerência

Local de entrega:
Remax Ábaco, Campo Pequeno 24 A 1000-074 Lisboa
Telefone: 217920620 Fax: 21 7920629 abaco@remax.pt
Horário: Segunda à Sexta das 9h30 – 19h30 e Sábados das 10h ás 18h

O que é a tributação sobre as mais valias (via portal de gestão)

2011-12-13T17:11:00.000Z

Quando um contribuinte realiza um ganho com a venda de um imóvel ou uma participação social, porque vende a um valor superior ao da sua aquisição, realiza mais-valias. A tributação das mais-valias é o imposto que incide sobre esse ganho.

Por exemplo, se comprar acções de uma empresa cotada em bolsa e as vender mais tarde pelo dobro do valor que as comprou, está a realizar mais-valias. Essas mais-valias integram a categoria G do IRS e têm de pagar imposto.

Uma situação comum é a venda de um imóvel que foi usado para habitação própria e permanente ser vendido com mais-valias. Nesses casos, se a mais-valia for reinvestida nos três anos seguintes (ou nos dois anteriores) na aquisição de novo imóvel para habitação própria e permanente, está excluída de tributação.

Venda com usufruto (via Deco)

2011-11-30T17:11:00.000Z

Negócio com potencial, que interessa a quem precise de dinheiro, de equilibrar as finanças ou a um investidor.

A actual conjuntura económica está a complicar a vida a muitos portugueses. A dificuldade em pagar o empréstimo da casa já começou a atingir várias famílias e nem sempre é fácil encontrar soluções. A venda de casas é cada vez mais difícil, com os bancos a negar muitos pedidos de crédito.

Neste artigo, a Deco fala de uma possível ajuda: a venda da casa com reserva de usufruto. É a possibilidade de vender a habitação a outra pessoa, mas continuar a morar nela durante um determinado tempo. O dinheiro arrecadado com o negócio pode ser o "balão de oxigénio" necessário para equilibrar as finanças. Esta também pode ser a opção de um casal de reformados que precise de fazer um tratamento médico caro, por exemplo, mas não tem orçamento para tal. Ao optar por este negócio, consegue a verba necessária e pode acordar com o comprador continuar a viver na casa até ao fim dos seus dias.

Em ambas as situações, há que analisar com cuidado as vantagens e os inconvenientes do negócio.

Preço da casa tem de atrair

Apesar de pouco frequente em Portugal, a venda de uma habitação com reserva de usufruto ocorre, na maioria dos casos, entre pessoas idosas e familiares destas ou senhorios. No último caso, é uma forma de garantir a propriedade da casa com a morte dos arrendatários. Regra geral, a casa é vendida por um valor inferior ao de mercado e os idosos ficam nela até morrerem. Contudo, nada impede que seja uma alternativa para quem está em situação financeira complicada. Por vezes, o facto de se conseguir liquidar o empréstimo da casa é suficiente para recompor o orçamento. Mas quem opta por esta solução deve ter presente que dificilmente irá conseguir um comprador que aceite comprar a casa com reserva de usufruto vitalício. Em especial se o vendedor for novo ou de meia idade. O mais certo é terem de acordar um prazo para a permanência na casa.

Outro aspecto a considerar pelo vendedor é o preço do imóvel. Convém que seja abaixo do valor de mercado, para ser mais fácil encontrar interessados e compensar a espera até a casa ficar livre. Se o objectivo da venda for a liquidação de um empréstimo, só compensa se o montante em dívida for inferior ao preço da casa. Caso contrário, são preferíveis outras soluções, como negociar a dívida ou, em último caso, entregar a casa ao banco.

Quanto ao prazo, se não for estipulado no contrato, termina quando o usufrutuário morrer. Esta é a melhor solução para vendedores idosos. Se forem pessoas mais novas, já convém definir um prazo para o usufruto (por exemplo, 10 anos). Caso contrário, será difícil encontrar comprador.

Este negócio interessa, sobretudo, a quem dispõe de dinheiro para investir e não tem pressa em habitar a casa. É o caso de pais com filhos pequenos, que aproveitam para comprar uma casa para quando aqueles forem adultos.

É importante ter capitais próprios, pois dificilmente os bancos concedem um empréstimo numa venda destas. Uma vantagem para o comprador é haver uma redução no valor que serve de cálculo ao IMT. A percentagem a abater depende da idade do vendedor: quanto mais velho, menor a dedução (ver quadro). Se for um casal com idades diferentes, considera-se o elemento mais novo.

Usufrutuário pode arrendar

Após a concretização do negócio, para que tudo decorra sem problemas, tanto o vendedor, que passa a usufrutuário, como o comprador, agora proprietário, têm direitos e obrigações a respeitar.

O usufrutuário tem poder de uso, fruição e administração sobre a casa. Tal significa que pode trespassar, arrendar ou emprestar o seu direito. Assim, se arrendar a habitação, cabe-lhe celebrar o contrato, receber a renda e terminar o arrendamento, quando aplicável.

Se o usufrutuário, já idoso, tiver de ir para um lar, por exemplo, a família também pode arrendar o imóvel e receber as rendas até aquele morrer. Nesta situação, apenas há que garantir que o inquilino sabe que está a adquirir um direito que termina com a morte do vendedor.

Quaisquer danos que ocorram são da responsabilidade do usufrutuário. A este também cabem as reparações necessárias para manter a casa em bom estado. Acima de tudo, tem de respeitar o destino económico do bem, ou seja, não pode transformar uma casa de habitação num armazém, por exemplo.

Quaisquer impostos e taxas são da responsabilidade do usufrutuário. É o caso do IMI e da taxa de conservação de esgotos, por exemplo. Se a casa estiver arrendada, as rendas terão de ser mencionadas na declaração de IRS.

Tal como aquele pode arrendar a casa, o proprietário, se estiver cansado de esperar, pode vendê-la. Neste caso, o usufruto mantém-se, mas passa a haver um novo proprietário. Caso seja necessário um empréstimo com hipoteca para concretizar a venda, é necessária a autorização do usufrutuário. Mas este não tem qualquer interesse em recusar.

As obras para melhoramento da habitação são da responsabilidade do proprietário. O usufrutuário é obrigado a consenti-las, desde que não reduzam o valor da casa.

Também as reparações extraordinárias cabem ao proprietário, excepto quando se devem a má administração do vendedor (neste caso, será este a pagá-las). A necessidade de qualquer reparação extraordinária deve ser comunicada pelo usufrutuário através de uma carta registada com aviso de recepção. Se as obras forem urgentes e o proprietário não as realizar ou se remeter ao silêncio, o vendedor pode fazê-las, pagá-las e exigir o dinheiro mais tarde. Caso não obtenha a importância que gastou, resta-lhe recorrer aos julgados de paz, se o valor o permitir, ou ao tribunal, sendo que esta solução é mais morosa.

Documentos para o negócio

- Além da identificação das partes envolvidas, são precisos vários documentos. Obtém a certidão do registo predial do imóvel ao balcão de uma conservatória do registo predial ou na Net (www.predialonline.pt). Custa 15 euros.

- A caderneta predial é emitida pela repartição de finanças. Em alternativa, pode descarregá-la gratuitamente do portal das finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt), se estiver registado.

- A licença de utilização é emitida pela câmara municipal do imóvel. Fica dispensado se aquele for anterior a 13 de Agosto de 1951, mas o facto terá de vir mencionado na caderneta. Custa cerca de cinco euros.

- Precisa de pagar o IMT antes de fechar o negócio. Este imposto é calculado a partir do valor de venda da casa e após ser deduzida a percentagem correspondente à idade do vendedor (ver quadro).

- A compra e venda com usufruto é formalizada por documento particular ou, o mais comum, escritura pública. Esta pode ser feita num cartório notarial, através do serviço Casa Simples, Casa Segura ou do Casa Pronta ou numa conservatória do registo predial. No serviço Casa Pronta paga-se menos.

Venda com usufruto

Menos IMT para o comprador

Idade do usufruário Percentagem
Menos de 20 anos 80
Menos de 25 anos 75
Menos de 30 anos 70
Menos de 35 anos 65
Menos de 40 anos 60
Menos de 45 anos 55
Menos de 50 anos 50
Menos de 55 anos 45
Menos de 60 anos 40
Menos de 65 anos 35
Menos de 70 anos 30
Menos de 75 anos 25
Menos de 85 anos 20
Menos de 85 anos 15
85 ou mais anos 10

Como calcular: Ao valor de venda subtrai-se a percentagem correspondente à idade do vendedor. Por exemplo, se um casal reformado com 65 anos vender a sua casa por 100 mil euros, o preço que servirá de base para cálculo do IMT será 70 mil euros (100.000 euros - 30%)

Fonte: DECO 27-11-2011

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2011-11-29T13:02:00.000Z

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Os deveres do serviço para vender

2011-11-25T16:00:00.051Z

A venda de uma casa está muitas vezes associada a uma mudança na circunstância de vida do proprietário, com carga emocional forte, como um casamento, um divórcio, um falecimento, um nascimento ou outras, pelo que a última coisa que o cliente precisa é de ter problemas de comunicação com os profissionais que o vão ajudar no processo, um advogado, um médico, um padre ou um consultor imobiliário.

Na Ábaco - Campo Pequeno, acreditamos que faz sentido gerir bem as expectativas de parte a parte para que o nosso serviço - ajudar o cliente a vender a sua casa mais depressa e por mais dinheiro - corra dentro das expectativas do cliente e o deixe satisfeito.

Criamos uma lista de deveres do consultor e do cliente para facilitar a comunicação entre ambos durante a execução do serviço.

Deveres do consultor imobiliário

1. Fazer um bom diagnóstico de venda e perceber em detalhe as necessidades de mudança do cliente
2. Apresentar uma proposta de esforço de venda da casa e uma estratégia de preço de venda
3. Explicar os termos do contrato de mediação imobiliária ao cliente
4. Cumprir com o plano de esforço de venda acordado com o cliente e ser diligente na geração de compradores
5. Estar sempre disponível para efectuar visitas e atender clientes compradores
6. Efectuar um relatório mensal escrito com o resultado da actividade comercial
7. Defender os interesses do cliente e em particular o preço de venda, enquadrado com a estratégia de preço definida
8. Orientar o cliente no processo burocrático da venda
9. Apresentar todas as propostas que lhe cheguem de compradores interessados
10. Informar o cliente de todos os dados relevantes para o processo de venda e efectuar as recomendações necessárias para a boa conclusão do negócio

Deveres do cliente proprietário

1. Retirar os anúncios particulares da venda da casa
2. Prestar ao consultor todas as informações relevantes para o processo de venda
3. Diligenciar no sentido de ter a casa preparada para ser mostrada a compradores
4. Disponibilizar o acesso da casa ao consultor para as visitas com compradores
5. Autorizar as acções de divulgação da casa, propostas pelo consultor imobiliário
6. Encaminhar qualquer contacto que lhe chegue para o seu representante e deixar que este faça o seu trabalho
7. Não intervir durante as visitas com compradores ou não estar presente para que o consultor possa fazer o seu trabalho
8. Rescindir o contrato de mediação se o serviço não estiver a ser bem prestado
9. Pagar a remuneração acordada nos termos do contrato de mediação imobiliária
10. Cumprir com as obrigações legais que sejam necessárias para a boa conclusão do processo de venda

Como escolher um consultor imobiliário?

2011-11-24T14:43:00.001Z

Pode parecer à primeira vista que escolher um consultor imobiliário para o representar na venda da sua casa é uma decisão menos importante. Mas não é, pois uma escolha errada pode adiar por largos meses a venda da sua casa e consequentemente os seus planos de vida.

Sabia que o tempo médio de venda de uma casa na cidade de Lisboa está, actualmente, entre os 15 e os 18 meses? Uma boa escolha para o representar pode significar reduzir drasticamente este tempo para menos de 3 ou 4 meses. Mais importante, se calhar para si, é o tema do preço de venda. Estatisticamente uma casa vendida em 15 meses é vendida a 80% do valor de venda (e já sofreu ao longo do tempo várias baixas de preço) enquanto que as casas vendidas em menos de 3 meses são vendidas a mais de 90% do valor de venda (Do primeiro preço). A escolha do consultor certo faz a diferença na venda.

Então como pode escolher o consultor certo para o representar?

1- Confiança e empatia gerados consigo

É muito importante ter uma relação de confiança com quem o vai representar. O consultor deve interessar-se por si, fazendo-lhe muitas perguntas, perceber a fundo a sua motivação de venda e conhecer a circunstância em que está a vender. Só assim ele poderá perceber realmente a melhor forma de o ajudar a vender e gerir bem as suas expectativas. Escolha um consultor que lhe diga as coisas como elas são, com verdade, que não tenha medo de lhe dizer o que for necessário desde que isso seja relevante para a venda da casa.

2- Disponibilidade

Escolha um consultor que trabalha a tempo inteiro nesta actividade. Infelizmente para o sector nem todos trabalham a tempo inteiro pelo que o trabalho pode ficar incompleto.

3- Resultados

Faz sentido trabalhar com um consultor e com uma agência que vendem muitas casas, na zona e em volta da casa que tem em venda. Na cidade de Lisboa. Quantos mais vendas uma agência e um consultor tiverem efectuado, maior é a bolsa de compradores que gira em sua volta. Para si isso é importante. Escolha uma agência com muitos consultores pois todos eles terão acesso à sua casa e a poderão vender.

4- A forma como se relaciona comercialmente consigo

Se é pontual, se atende o telefone, se faz o que promete fazer. Se o consultor é bom a fechar consigo vai ser bom a fechar com compradores.

5- Proposta de trabalho e compromisso de trabalho

Um consultor, na RE/MAX, só recebe se conseguir vender a sua casa por isso tem todo o interesse em fazer um bom trabalho mas isso só não basta. Escolha o consultor que lhe apresenta um plano de trabalho sério, de divulgação intensa da sua casa e se comprometa com resultados. Compare os planos de esforço de venda e estratégia de preço de diversos consultores, mesmo da própria marca. Peça referências de trabalhos anteriores.

6- Se lhe pede exclusividade

Se o consultor lhe pedir exclusividade é bom sinal pois ele sabe que essa é a melhor forma de lhe prestar um bom serviço e ter do seu lado as condições certas para desenvolver o plano de trabalho necessário para vender a sua casa mais depressa e por mais dinheiro. Pergunte a qualquer consultor de qualquer agência imobiliária qual o modelo que lhe permite prestar um melhor serviço. Vai ficar surpreendido com a resposta. Não aceite trabalhar com um agente que queira trabalhar a sua casa em não exclusivo. Atenção, o serviço exclusivo é maximizado se a agência trabalha em rede e partilha negócios.

7- Trabalha em rede e partilha negócios

Nas circunstâncias actuais de mercado como a maioria das casas que estão em venda se encontram em promoção dispersa por todas as agências imobiliárias, os compradores giram naturalmente em torno delas. O que isto quer dizer é que se quiser atrair muitos compradores para a sua casa terá que necessariamente ter a sua casa em promoção em muitas dezenas ou mesmo em centenas de agências. Como sozinho é mais difícil de fazer, escolha um consultor que partilha negócios com outras mediadoras.

Veja AQUI a lista dos nossos consultores

A tendência de preços na cidade de Lisboa...

2011-11-18T17:26:00.003Z

A tendência de preços em Lisboa desde 2005 é de baixa mas a verdade é que o preço efectivo de venda de uma casa depende de 4 variáveis fundamentais.

1- Depende da oferta e procura na zona onde o imóvel está inserido. Se há mais procura que oferta os preços estarão a subir, se há mais oferta que procura os preços estarão a descer.

2- Depende da divulgação do imóvel no mercado (capacidade de influenciar a procura). Quanto maior for a divulgação do seu imóvel, mais compradores se mostrarão interessados. Se tiver muitos interessados o preço sobe, caso contrário desce. E descerá tanto mais quanto mais tempo passar. Ter a casa em venda através de mediadoras ajuda a gerar fluxo de compradores para a sua casa, logo, a inverter a tendência de procura para a mesma.

3- Depende da forma como a casa está preparada para ser mostrada a compradores. Estar apelativa e atractiva face às outras casas no mercado é crítico para ajudar um comprador a decidir-se pela sua casa. Neste momento o mercado é um concurso de beleza durante uma guerra de preços.

4- Depende da estratégia e conhecimento da realidade dos preços Vendidos na zona. Há um preço acima do qual o imóvel nunca se venderá, sabe qual é esse preço? Saber esse preço fronteira é crítico.

Peça-nos uma avaliação (Análise Comparativa de Mercado) gratuita para a sua casa AQUI

10% / ano de retorno de um investimento, interessa-lhe?

2011-11-11T16:45:00.004Z

- LOCALIZAÇÃO - MUITO CENTRAL (EIXO MARQUÊS DE POMBAL/ SALDANHA
- EM PRÉDIO DE PLACA BEM CONSERVADO!
- PARA UM INVESTIDOR O RETORNO ESTÁ GARANTIDO: PODE SER ARRENDADO NO TODO OU POR QUARTOS COM UMA RENDA QUE GARANTE UM YIELD (taxa bruta de rentabilidade) DE 10% AO ANO!
- DEVOLUTO LOGO APÓS REALIZAÇÃO DA ESCRITURA!

Apartamento com 140m2 resultante da junção de duas fracções no mesmo piso. Cinco quartos, boa sala, cozinha e duas casas de banho. Muito bom estado de conservação, tanto do andar, como do prédio. Óptima construção. Prédio dos anos 70 em betão, pedra, mármore e marmorite. Dois elevadores. Revestimentos de origem, mas em muito bom estado. Excelente relação qualidade / localização / preço.
A planta que aqui se pode ver é de origem. A sala actual resulta da junção da sala comum de 14,40 m2 e do quarto de 12,40. O 5º quarto é a antiga cozinha do lado direito, com 9,24m2. Neste momento é usado como quarto de arrumos.
Numa óptica de investimento, esta casa poderá render 1500 euros / mês. No prédio há dois apartamentos T2 arrendados por 700 euros a estudantes.
Para habitação, esta é uma casa espaçosa num bom prédio, numa localização muito central, perto de tudo, por um bom preço.
Para mais informações ou agendar uma visita ligue

Diogo Neto - 966 318 775

Benefício fiscal se comprar até ao final do ano!

2011-11-10T17:35:00.004Z

Para os contratos de crédito à habitação realizados a partir de 1 de Janeiro de 2012 não vai ser possível deduzir os juros do crédito à habitação no IRS.

Portanto quem comprar casa até ao final deste ano vai poder deduzir os juros do crédito à habitação no IRS.

Este é um benefício fiscal que vai ser possível manter para quem comprar casa até ao final do ano!!

Assim, para quem está hesitante em comprar até ao final do ano este pode ser um excelente argumento que pode fazer tomar uma decisão.

Portugal ao nivel da Alemanha...

2011-11-10T08:00:00.000Z

Muito se fala de preços e muito se fala de crise no imobiliário; das famosas bolhas especultivas que são uma parte relevante na compreensão da actual conjectura economica internacional.O preço da habitação está em queda. Mas no meio de tanta turbulência, o mercado imobiliário português não é dos piores da Europa. Ao nivel da Alemanha, o parque habitacional português foi valorizado em 10% entre 1996 e 2006, contrariando "os 80% nos EUA, na Holanda e na Grécia, os 110% em Espanha, os 140% no Reino Unido e os 180% na Irlanda". Pelo que a queda de valores não é tão dramatica.
Ainda assim, o forte decréscimo da procura continuará a pressionar a descida lenta dos preços, obrigando a uma atenta estratégia para os que necessitam de vender um imóvel.
Com tudo isto proponho a todos os que necessitem vender que pensem no seguinte:

Como é que se define o real preço de mercado?
Sabe apresentar a sua casa para venda?
Como se cria confiança com um comprador?
Quem é o potencial comprador da minha casa?
Que apoios procura um comprador à data de hoje?
Como se negoceia com um comprador que se quer aproveitar da crise?
Que critérios se devem aplicar na escolha de um profissional de serviços imobiliários?
Onde promovo o imóvel?

Estas e outras perguntas são reveladoras de uma verdade incontornável: vender a casa ao melhor preço possivel num intervalo de tempo curto é uma tarefa exigente que requer conhecimento.
Escolha o seu consultor imobiliário e a agência onde coloca o seu imóvel para venda.

Fonte: http://www.vidaimobiliaria.com/sites/default/files/vi_news/vi-news_semanal/2011/VINEWS_20111109.pdf

Rentabilidade 9% em T1 para arrendar!

2011-11-09T16:31:00.002Z

-LOCALIZAÇÃO - MUITO CENTRAL (EIXO MARQUÊS DE POMBAL/ SALDANHA

-EM PRÉDIO DE PLACA BEM CONSERVADO!

-PARA UM INVESTIDOR O RETORNO ESTÁ GARANTIDO: ESTÁ ARRENDADO COM UMA RENDA QUE GARANTE UM YIELD (taxa bruta de rentabilidade) DE 7% AO ANO!

-PARA QUEM QUISER, O INQUILINO SAI SEM PROBLEMAS

Apartamento T1 devoluto, situado num 2.º andar, em prédio de placa com elevadores e em bom estado de conservação.

Muito boa localização, no eixo Marquês de Pombal, Duque de Loulé, Picoas, Saldanha.

Ideal para habitação própria ou para investimento.

Possibilidade de investimento com retorno garantido por via de revenda ou de arrendamento.

Requer pequena intervenção (pintura/cozinha/casa-de-banho).

Esteve até ao mês passado arrendado por €600,00 (+ despesas água, gás e electricidade).

Rentabilidade possível de 9% ao ano.

Para qualquer informação ou para agendar visita ligue para

Diogo Neto - 966 318 775

Vai permutar?

2011-11-09T12:23:00.000Z

Agora, já não precisa de vender a sua casa para poder mudar. Coloque a sua casa na “Bolsa de Permutas RE/MAX”, onde terá a oportunidade de trocar a sua casa com milhares de clientes que procuram o mesmo.

Veja aqui todos os imóveis Residenciais em Permuta

Veja aqui mais informações sobre o processo de permuta

A Bolsa de Permutas RE/MAX é um segundo canal de venda onde poderá comercializar o seu imóvel sem impedir o processo “normal” de venda.

Como procurar imóveis presentes na Bolsa de Permutas RE/MAX?

Para escolher as características do imóvel que procura deve ir à nossa "Procura Avançada" e escolher as que mais lhe agradam. Para encontrar o imóvel na bolsa deve seleccionar "Bolsa de Permutas" na "Categoria do Imóvel".

Quais os benefícios de colocar o seu imóvel na Bolsa de Permutas RE/MAX?

-Multiplica a possibilidade de permutar o seu imóvel. Na Bolsa de Permutas RE/MAX terá milhares de clientes que querem permutar consigo.
-Resolve o problema “Para comprar, tenho que vender primeiro”. Mais segurança, tranquilidade e menos dúvidas pois a permuta é um processo simples.
-Poupança nos impostos: o IMT a pagar será só pelas diferenças de valor dos imóveis.

A Bolsa de Permutas RE/MAX será promovida através de uma campanha de publicidade presente de meios eficientes (Rádio, Televisão, Imprensa e Multibancos). Assim, o seu imóvel terá mais possibilidades de ser permutado.
Beneficia de um sistema tecnológico que vai “casar” as necessidades dos nossos clientes, ou seja, basta colocar o seu imóvel na Bolsa de Permutas RE/MAX e o nosso sistema encontrará um cliente que queira permutar consigo.
Beneficia do máximo profissionalismo dos nossos agentes que irão procurar por si e para si um imóvel que se adeqúe às suas necessidades.

A RE/MAX Ábaco sabe que o que queremos nem sempre é fácil de conseguir. Por isso, pensou numa oportunidade perfeita para quem estiver à procura de vender e comprar casa já: a “Bolsa de Permutas RE/MAX”.

“Bolsa de Permutas RE/MAX”. A troca de casa em que todos ganham.

em Alvalade, por 190.000€

2011-11-08T08:00:00.003Z

No encantador Bairro de Alvalade, defronte de um belo jardim encontra uma casa acolhedora onde poderá concretizar todos os sonhos que projectou para a sua futura casa.

Próximo de tudo, a dois passos da Avenida de Roma, com comércio próximo, metro, escolas, convivem harmoniosamente com o espírito de um típico bairro da bela Lisboa.

Este apartamento precisa de uma actualização da cozinha e da casa de banho. Prédio bem cuidado com logradouro. Condomínio 30 €/mês. Não deixe de visitar, acabou de encontrar a sua próxima casa!

Para mais informações ou agendar uma visita ligue:

Ivone Matos - 961 729 229

Perigos dos negócios com família e amigos (via portal de gestão)

2011-11-07T18:00:00.005Z

Quando se trata de fazer negócios com amigos e família, o sangue nem sempre é mais espesso que a água. Para além das melhores intenções e das maiores esperanças, aquilo que começa como um projecto ou interacção aparentemente segura e benéfica (para ambos) pode tornar-se um pequeno constrangimento ou um enorme pesadelo.

Não estamos aqui a falar de gerir negócios de família – tópico diferente com outros riscos e desafios envolvidos – estamos a referir-nos a comprar, vender e fazer acordos com amigos e parentes.

Alguns dos maiores perigos e armadilhas que podem encontrar são:

- Fá-los perder dinheiro. Este é sempre o maior. Uma frase que costumamos ouvir é "Não invistas o dinheiro que não estás preparado para perder" e de certeza que a maioria das pessoas tem este sentimento quando põe o seu dinheiro nas mãos de parentes ou amigos. E quando esse dinheiro desaparece as pessoas tendem a ser muito menos filosóficas. Elas até podem dizer para não se preocupar, que arriscaram, mas a probabilidade da vossa relação ficar manchada para sempre por esta má experiência é bastante forte. Diz-se que o dinheiro da família é o mais fácil de obter mas também pode ser aquele que fica mais caro.

-Um acordo corre mal: Tal como em qualquer outro negócio, e independentemente de pensar que o seu plano é perfeito, é sempre bom e prudente assumir que as coisas podem correr mal. E um mal familiar pode ser muito pior do que um mal de negócios.

-Os negócios jantam com a família: Há pessoas que conseguem desligar-se do trabalho e assim que fecham a porta do escritório a vida laboral fica lá. Contudo, não existem muitas pessoas assim. De uma maneira ou de outra, a maioria de nós leva sempre a sua vida laboral para casa. Quando faz negócios com familiares e amigos, há alturas em que vai estar com eles, seja num casamento, baptizado, aniversário ou outras ocasiões. E se existir alguma tensão entre os dois, para além do próprio desconforto que sentem, também as pessoas à sua volta poderão sentir-se afectadas ou até potencialmente "infectadas". O resultado pode ser algo como uma pequena estranheza ou um desastre familiar.

-Não pode voltar atrás: Assim que começa a fazer negócios com pessoas próximas de si, iniciou um percurso que muito dificilmente poderá mudar ou reverter. Seja a criar expectativas ou a criar suposições problemáticas, mudar ou tirar os amigos/familiares dos negócios é mais difícil do que o habitual.

-Há danos colaterais: Muitas vezes fazemos networking ou apresentamos pessoas de negócios a amigos e familiares. Nestes casos gostamos de pensar que são pessoas adultas e conseguem pensar claramente sobre estes assuntos, mas a natureza humana é tal que é sempre muito mais fácil ser calmo e filosófico quando se entra no negócio e muito mais difícil quando se sai. Se decidir ser o ponto de encontro entre duas pessoas de negócios, certifique-se de que fica claro para ambos os lados que apenas está a fazer a apresentação e que o resto fica da responsabilidade das partes envolvidas. Se por acaso tiver o palpite de que pode estar a fazer uma apresentação de risco, é melhor ficar calado e não a fazer.

Seria óptimo se fazer negócios com aqueles que nos são mais próximos não tivesse riscos e fosse recompensador. Certamente que algumas vezes vai correr bem mas muitas vezes também corre mal. Tal como em muitas outras coisas de negócios ajuda se tentar antecipar o pior cenário possível (constrangimentos pessoais, um parente que nunca mais lhe vai falar, etc.) e ponderar as razões, os benefícios e as alternativas. Terá de decidir se vale a pena correr o risco e se consegue viver com as possíveis consequências.

Fonte: Portal de Gestão

T3 no Largo do Rato - Bom negócio!

2011-11-07T08:00:00.001Z

- LOCALIZAÇÃO - JUNTO AO METRO DO RATO - A ESTAÇÃO VÊ-SE DA VARANDA
- POTENCIAL PARA REMODELAR A GOSTO!
- BOA RELAÇÃO PREÇO / INVESTIMENTO!

LOCALIZAÇÃO! LOCALIZAÇÃO! LOCALIZAÇÃO! Excelente apartamento com 144m2 de área bruta, a 50 metros do Metro do Rato. Varanda fechada com 14m2 virada para a Álvares Cabral. Uma fracção por piso. Chão de taco envernizado em excelente estado de conservação. Cozinha com bancadas em pedra lioz. Prédio de 1964 com 2 elevadores. Diversas possibilidades de avença de estacionamento nas imediações. OPORTUNIDADE PARA REMODELAR A GOSTO!

Para saber mais informações ou agendar uma visita ligue para:

João Coelho Silva - 925 491 027

Oportunidade - Negócio com rendimento!

2011-11-05T08:00:00.001Z

- LOCALIZAÇÃO – a 150 METROS DA AV. DA LIBERDADE!
- RESTAURANTE EM PLENO FUNCIONAMENTO COM FLUXO DIÁRIO DE ALMOÇOS E JANTARES CONSIDERÁVEL!
- PARA UM INVESTIDOR O RETORNO ESTÁ GARANTIDO: ESTÁ ARRENDADO!
- PARA QUEM QUISER FAZER O SEU NEGÓCIO, O INQUILINO SAI SEM PROBLEMAS!

Restaurante divido em 2 pisos (rés do chão e cave) e com esplanada totalmente licenciada. Localizado entre o Av. da Liberdade e o Campo Mártires da Pátria, beneficiando do movimento característico desta zonas, e da proximidade de hospitais e comércio. Encontra-se arrendado por €1,200 mensais. Preço inclui equipamento de extracção de fumos. OPORTUNIDADE PARA DESENVOLVER NEGÓCIO QUE VAI DE VENTO EM POPA!!!

Para mais informações ou agendar uma visita ligue para:

João Coelho Silva - 925 491 027

Oportunidade, no centro de Lisboa!

2011-11-04T08:00:00.015Z

- Um Apartamento T4
- No centro de Lisboa
- A 2 minutos do Metro
- Com um terraço de 50m2
- E por apenas 198.000€

Este apartamento tem um charme muito especial. O soalho é em tábua corrida original, e a sala e a cozinha dão acesso a um fantástico terraço de 50m2 com barbecue. A cozinha está equipada (forno, placa a gás e eléctrica, máquinas de roupa e loiça). Dispõe ainda de despensa e de uma zona para tratamento de roupa.

O prédio foi totalmente renovado em 2002, tendo elevador. A localização é muito central, na Av. Almirante Reis, em zona muito bem servida de transportes, com estação de metro a 100 metros.

Existe a possibilidade de arrendar lugar de garagem (em hotel próximo).

Para mais informações ou para agendar uma visita ligue para
Alexandra Alves - 925 960 717

O consultor competente

2011-11-03T13:48:00.005Z

É recorrente e constante abordar-se o assunto do sucesso na área das vendas.
O imobiliário é uma industria onde a competência é fulcral no cumprimento do objectivo deste negócio: ajudar proprietários e compradores a efectivarem a venda ou a compra de um imóvel.
Fica uma pergunta no ar: como é um consultor competente?

Um consultor imobiliário competente é:

Um consultor focado em entender as necessidades de proprietários e compradores e todas as dimensões financeiras e emocionais que estão associadas à transacção de um imóvel;
Um consultor que liga todas as dimensões financeiras e emocionais de cada cliente com a realidade pragmática do mercado e a sua dinâmica de preços
Um consultor que saiba usar de forma eficaz os diversos canais de promoção;
Um consultor que seja portador de formação e informação que permita fechar vendas entre pessoas com diferentes personalidades e diferentes motivações antagónicas;
Um consultor que esteja rodeado de pessoas capazes para cobrir todas as áreas associadas à transacção imobiliária (desde o apoio ao financiamento até ao apoio jurídico).

Na Remax Ábaco todos somos consultores dedicados a tempo inteiro a ajudar proprietários e compradores.
É critico perceber se o profissional que vai promover a sua casa é competente.

Direito de Preferência no Arrendamento (por Inês Amorim, SASLBM & Associados | Soc. Advogados)

2011-10-31T09:30:00.002Z

Nos termos do disposto no nº 1 al.a) do artigo 1091º do Código Civil:” O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos”.

Este dispositivo legal corresponde a grande parte ao que constava dos revogados art.s 47º, 48º e 49º do RAU (Regime Arrendamento Urbano). Comparativamente, destacam-se duas diferenças relativamente ao direito revogado. Por um lado, o tempo de duração do arrendamento necessário para que o arrendatário tenha direito de preferência na compra que passa de 1 para 3 anos. E, por outro lado, o direito de preferência vale tanto para os arrendamentos de prazo indeterminado como para os de prazo certo, que era excluído no revogado nº 2 do artigo 99º do RAU.

O exercício do direito de preferência consiste no poder que tem o titular do direito de preferência de sobrepor o seu direito ao de outrem. A preferência pressupõe a concorrência de direitos opostos sobre a mesma coisa, sendo o do preferente superior.

Para poder exercer o seu direito de preferência, o vendedor do bem deverá comunicar ao arrendatário (preferente) “o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato”, ou seja, deverá comunicar o preço e as restantes cláusulas do contrato, deve dar a conhecer todos os elementos essenciais da venda projetada.

Recebida a comunicação, deve o preferente comunicar no prazo de oito dias, se pretende exercer o direito de preferência, sob pena de caducidade do seu direito, salvo se lhe for fixado mais curto ou mais longo. (art. 416º Código Civil).

Se o preferente (arrendatário) declarar, dentro do prazo, que quer preferir, essa declaração torna perfeito o contrato de compra e venda, se for revestido de forma exigida para este, desde que a comunicação do obrigado a dar preferência seja uma proposta de contrato e a declaração do titular do direito de preferência seja uma aceitação daquela proposta.

Poderá o titular do direito de preferência renunciar ao seu direito, mas tal renúncia terá de ser feita sempre na dependência do conhecimento prévio do negócio em que pode vir a querer preferir ou em que possa vir a renunciar, sem o que a preferência ou a renúncia carecem de objeto definido.

Não sendo dada a preferência que resulta do dispositivo legal, o preferente tem direito de haver para si o direito alienado contanto que o requeira no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda, e deposite o preço devido no prazo de 15 dias seguintes à da propositura da ação judicial respetiva.

A ação terá de ser interposta contra o vendedor e o adquirente do bem a preferir, para que a sentença possa produzir o seu efeito útil relativamente a todas as partes envolvidas no negócio.

O preço a depositar incluirá não só o preço propriamente dito mas também o IMT, IS e poderá incluir o da escritura se o adquirente vier alegar tais despesas e alegar que o preferente as teria de suportar se tivesse sido ele o outorgante.

Fonte: Inês Amorim, SASLBM & Associados | Soc. Advogados

2011-10-29T18:00:00.002+01:00

Se está à procura de uma casa para arrendar em Lisboa saiba que é nos Olivais que vai encontrar a maior oferta. Segundo dados do Caso Sapo, Santa Maria do Olivais é a freguesia com maior oferta de casas para arrendar, contando com 535 imóveis.
Esta é também a zona onde há mais oferta de casas para arrendar e comprar, num total de 1.925 imóveis. Contudo, apesar da elevada oferta, os Olivais têm a décima renda média mais elevada da capital, cerca de 1.226 euros.
Lumiar, São Sebastião da Pedreira, São Domingos de Benfica e São Jorge de Arroios são as outras feguesias onde se encontra mais oferta para arrendar, mas os preços variam.
No Lumiar, as rendas rondam os mil euros, em São Sebastião da Pedreira rondam os 1.655 euros (são as mais caras da capital), em São Domingos de Benfica, os preços estão nos 954 euros e em Arroios nos 1.023. Tudo preços altos que reflectem a entrada na oferta de uma série de casas novas, que antes eram para venda e agora são para arrendar.
Se quiser arrendar uma casa no centro histórico de Lisboa tem dois problemas. Na freguesia do Sacramento, ou seja, no Chiado, tem pouca oferta (27 imóveis), mas as rendas são as segundas mais caras da capital (1.639 euros). E mais para baixo a situção agrava-se.
Nas freguesias de São Nicolau, Socorro e Santiago (a baixa de Lisboa) e ainda na do Castelo o número de casas para arrendar é minímo e muitas vezes a oferta total não é assim tão pouca.
Em São Nicolau há 69 imóveis, dos quais apenas 18 são para arrendar. No Socorro há 91 casas, mas apenas quatro no mercado do arrendamento e em Santiago, há 23 casas, e apenas uma para arrendar. Por fim, no Castelo, há 57 casas e só seis estão para arrendamento.
Fonte: Dinheiro Vivo (Dados CasaSapo)

Porque é a casa um bom investimento?

2011-10-28T09:23:00.005+01:00

Muitos investidores já compreenderam que quanto mais cedo começarem a investir mais oportunidades terão de enriquecer. Um jovem de 26 anos que invista mensalmente €500 acumulará um milhão de euros quando chegar aos 60 assumindo uma rentabilidade média anual de 8%. É este o poder da acumulação de ganhos sobre ganhos: permite gerar um efeito bola de neve onde quem se mantém mais tempo no jogo mais ganha. No entanto, um dos investimentos mais importantes que um jovem pode fazer continua a ser na sua casa.

Antes de mais, investir numa casa tem uma vantagem que nenhum investimento em acções possui. É que pode viver nela e, em todo o caso, precisa sempre de um lugar para viver.

Do ponto de vista da valorização do seu investimento, uma casa tem a vantagem de se valorizar a longo prazo. Investir numa casa é uma excelente forma de se proteger contra a inflação e fazer render o seu dinheiro. Por muito que as pessoas se lamentem dos efeitos da bolha especulativa sobre o mercado imobiliário do final da década de 90, a verdade é que as casas em geral se continuam a valorizar (embora a taxas mais modestas) enquanto já não podemos dizer o mesmo do mercado de acções.

É verdade que o mercado imobiliário está sujeito a bolhas como qualquer outro mercado com grande liquidez. As taxas de retorno elevadas atraem mais investidores com objectivos de retorno rápidos, o que impulsiona a oferta. Por sua vez, a oferta torna-se excessiva e resulta numa descida generalizada dos preços. No longo prazo, uma casa bem localizada, numa zona central ou em grande crescimento demográfico e com boa qualidade de construção resulta na maior parte das vezes num bom investimento.

Do ponto de vista financeiro, investir numa casa tem ainda a vantagem de permitir um acesso a um capital relativamente barato. Quando comparamos um financiamento à habitação com outras modalidades de crédito, nomeadamente crédito pessoal, automóvel e ao consumo, verificamos que é relativamente mais acessível.

Actualmente são permitidos períodos de concessão de crédito até 50 anos. Embora sejam legais e criem a ilusão de custos mais baixos, estes períodos tão longos são na verdade muito mais onerosos e, na maior parte dos casos, desaconselháveis. Veja-se a título de exemplo a nossa calculadora on-line que permite comparar a prestação de três modalidades de crédito à habitação: a 15, 30 e 50 anos.

No caso de um empréstimo a de €100.000 a uma taxa de 4%, o montante total a pagar em cada um dos casos seria:

15 anos: €133.144,20
30 anos: €171.871,20
50 anos: €231.426,00

Do ponto de vista fiscal, o investimento numa casa também oferece vantagens: são dedutíveis à colecta 30 % dos encargos com habitação própria e permanente (componente juros e amortização de capital) com o limite de €591. Nenhum outro modelo de financiamento oferece esta vantagem fiscal.

Quanto à realização de mais-valias na venda de uma habitação, também existe a possibilidade da sua tributação ser anulada desde que seja reinvestida na aquisição de uma outra habitação própria e permanente (sem recurso ao crédito) no período entre dois anos antes até dois anos após a realização da mais-valia.

Uma vez mais, favorece-se o investimento a longo prazo do ponto de vista fiscal. Desde que a mais-valia não seja realizada, não existe tributação.

Por fim, investir numa casa antes de investir noutros mercados permite-lhe a paz de espírito de saber que não está a arriscar demasiado o bem-estar da sua família. É o ponto de partida para uma estratégia de investimento a longo prazo bem concebida.

Artigo por: www.portal-gestao.com

Boas notícias para os Lisboetas.

2011-10-27T17:30:00.006+01:00

A subida do IMI em Lisboa, tema de capa no Jornal de Negócios de ontem não vai acontecer!

Importa actualizar a notícia, pois esta medida não foi aprovada (não se sabe se pela Assembleia Municipal se pelo Executivo).

Assim sendo não há alterações para 2012.

Subida de impostos valeria encaixe de 10 milhões. Ameaça de chumbo fez a câmara recuar e alterar o orçamento.

O orçamento camarário de 2012 foi feito baseado num pressuposto: de que as taxas de IMI iriam estar em níveis máximos (0,7% e 0,4%) e que a derrama para as pequenas e médias empresas - com lucro até 150 mil euros - iria subir para 1%, o que garantia quase 10 milhões de euros para os cofres municipais.

Lançamento oficial do Hollywood Residence Alvalade

2011-10-26T16:30:00.009+01:00

"Hollywood Residence" é o novo empreendimento de luxo em Lisboa, um projecto que nasce no local do antigo Cinema Alvalade, em plena Avenida de Roma. A apresentação oficial do edifício e do andar modelo será já no próximo dia 27 de Outubro, pelas 17h30.

Veja aqui a reportagem no SAPO TV

Com 27 apartamentos de tipologia T1 a T7, o "Hollywood Residence" alia história e cultura ao conforto da modernidade. Construído no local onde se erguia o antigo Cinema Alvalade - na Avenida de Roma, n.º 100 - prima pelo elevado padrão estético e qualidade dos acabamentos, com arquitectura contemporânea e cuidadas soluções de engenharia. Esta é uma forma de poder vivenciar o "coração" de Lisboa ao inserir-se num estilo de vida elegante, consolidado, familiar e seguro.

Com base na utilização de materiais nobres de cores claras que privilegiam a luminosidade dos espaços interiores, e as amplas áreas envidraçadas, a panorâmica sobre Lisboa é uma constante. A decoração do andar modelo é da autoria do conceituado arquitecto Nuno Ladeiro, CEO da empresa Dimensão, que preparou uma decoração requintada e confortável.

A promoção do empreendimento é da responsabilidade da empresa SIMO, uma referência destacada na área do imobiliário. A comercialização é desenvolvida pela equipa Projects Re/Team da RE/MAX Ábaco.

Este empreendimento – incluindo o andar modelo - será apresentado no próximo dia 27 de Outubro, pelas 17h30, seguido de um cocktail nas instalações da Dimensão, com exposição das fotografias do "Hollywood Residence" da autoria do Arquitecto Jorge Silva.

A SIMO é uma empresa integrada num sólido grupo de empresas internacionais, com negócios no Canadá, EUA e vários países europeus, e que actua em áreas tão diversas como imobiliário (nas vertentes da habitação, comércio e indústria), telecomunicações, comunicação, comércio, crédito ao consumo e financiamento ao retalho, indústria e venture capital. Só em Portugal, os investimentos na área imobiliária atingem cerca de 300 milhões de euros.

Com experiência adquirida no ramo imobiliário ao longo dos vários anos de actividade, o nome SIMO confere segurança, solidez e potencial de valorização a todos os empreendimentos desenvolvidos. Neste âmbito, a SIMO tem como seu mais recente projecto o "Hollywood Residence", um edifício de luxo e glamour localizado num dos locais ícones de Lisboa, o antigo Cinema Alvalade.

CONFIRME A SUA PRESENÇA AQUI

Fonte: SIMO publicado em CASASAPO

Impostos sobre imóveis vão subir em Lisboa

2011-10-26T11:35:00.001+01:00

Hoje o Jornal de Negócios apresenta em capa a notícia "Impostos sobre imóveis vai subir em Lisboa".

Abaixo encontram o texto que vem no site. Algumas interpretações que podemos passar aos nossos cliente que nos questionarem:

1. A lei geral prevê valores máximos para o IMI;

2. É competência das Câmaras definirem os valores cobrados na sua área de influência;

3. A Câmara Municipal de Lisboa optou no passado por não aplicar os valores máximos;

4. Proposta prevê que para 2012 se passem a cobrar os valores máximos;

Para quem comprar casa agora o aumento deste valor é, previsivelmente, compensado pela diminuição do valor das casas, pelo que o IMI a pagar em 2012 e seguintes não deverá sofrer agravamento;

Para quem tem uma casa não ocupada: o custo de não a vender vai aumentar;

Os mais prejudicados são aqueles proprietários que compraram com o mercado em alta (valor de incidência) e hoje têm os valores do IMI ajustados

Taxa de absorção no mercado de Lisboa

2011-10-25T12:58:00.000+01:00

De acordo com as estatísticas Confidencial Imobiliário (Ci) | LardoceLar.com para a Área Metropolitana de Lisboa (AM Lisboa) no 2º trimestre de 2011, a taxa de absorção – que compara o volume de fogos que saiu da base de dados com o volume de fogos em stock - decresceu quer na habitação nova quer na usada.

Nos fogos novos, a taxa de absorção neste período foi de 9%, abaixo dos 10% registados no trimestre anterior. No caso dos alojamentos usados, a taxa de absorção, que no primeiro trimestre do ano se cifrava em 14%, baixou agora para os 12%.

Estas quedas são bastante mais acentuadas se compararmos com as médias registadas em 2010, em que a taxa de absorção média da habitação nova na AM Lisboa foi de 14% e da habitação usada foi de 15%, refletindo, por isso, quedas de 5 e de 3 pontos percentuais, respetivamente.

No 2º trimestre de 2011, Lisboa e Setúbal foram os concelhos com taxas de absorção mais elevadas na AM Lisboa no segmento da habitação nova, com níveis de absorção de 15% e 12%, respetivamente. No mercado de fogos usados, destacaram-se os concelhos de Vila Franca de Xira (17%) e novamente de Setúbal (19%).

Tempo de Absorção. O tempo de absorção - período em que o imóvel permanece na base de dados até abandonar o circuito de oferta – aumentou apenas no mercado de habitação nova (de 15 para 17 meses), já que no mercado de usados se tem mantido estável ao longo do ano (nos 14 meses).

No 2º trimestre de 2011, a base de dados Ci | LardoceLar.com contabilizava mais de 123.000 fogos em oferta na AM Lisboa, dos quais 44.001 em estado novo e os restantes 79.659 em estado usado. No mesmo período, foram retirados da base dados 13.639 fogos, num fluxo de saída dominado pela habitação usada (9.872 fogos).

No que respeita o valores da habitação no segmento de novos, o preço médio da oferta foi semelhante ao preço pelo qual ocorreram os movimentos de saída da base de dados, isto é, em torno dos 1.930€/m².

Verificou-se a mesma tendência no mercado de usados, embora com níveis de valor em torno dos 1.570€/m².

O eixo Lisboa-Cascais-Oeiras apresentava, no 2º trimestre de 2011, os valores médios de oferta e os valores médios de saída mais elevados da AM Lisboa.

No segmento dos fogos novos, os valores de oferta situavam-se entre os 2.259€/m²e os 3.014€/m², enquanto que os valores de saída oscilavam entre os 2.134€/m² e os 2.886€/m². Já no segmento dos usados, os valores médios da oferta fixaram-se entre 1.864€/m² e os 2.336€/m², e os de saída entre os 1.900€/m²e os 2.315€/m².

Fonte: Confidencial Imobiliário

Produtividade das agência RE/MAX em Lisboa

2011-10-19T21:12:00.000+01:00

A RE/MAX Ábaco e os seus consultores imobiliários estão de parabéns e dedica o primeiro lugar aos seus clientes!

Os preços em Portugal (por Out-of-the-Boxthinking) parte II

2011-10-18T11:47:00.000+01:00

Por Ricardo Pereira

inPROP Capital Fund
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Na sequência da Parte I deste artigo, volto ao vosso encontro para finalizar o tema dos preços do imobiliário em Portugal.

Outra métrica de valor é a rendibilidade total esperada (apreciação de capital e rendimento ou convenience yield) tendo em consideração o risco subjacente ao investimento. A análise segundo esta métrica de valor depende de 2 variáveis: a taxa de juro de longo prazo e o prémio de risco.

Visto que conhecemos o valor das transações (ou a apreciação do capital investido), para o compararmos com a rendibilidade total esperada, temos de assumir uma taxa de rendimento (ou convenience yield pelo usufruto do imóvel). Para o efeito (e em sintonia com estudos académicos) assumo uma taxa de rendimento (depois de encargos e taxas) = 4%. Quanto ao prémio de risco (e mais uma vez em sintonia com o prémio de risco observado noutros mercados imobilários) assumo uma taxa de 3%. A Figura 3 demonstra a relação existente entre a apreciação verificada e a esperada.

Figura 3 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de crescimento do PIB nominal (inclui taxa de inflação e taxa de crescimento real do PIB) e pela taxa de apreciação esperada

Fonte: Pordata (Taxa de crescimento do PIB nominal); OCDE (Taxa de juro de longo-prazo)

Ambas as métricas parecem apontar no mesmo sentido: o imobiliário encontra-se sobre-avaliado, mas desta vez em cerca de 50% a 60%. (mais uma vez devo salientar que se o ponto de partida, em 1992, se encontrava abaixo do valor justo, então a sobre-avaliação é menor). Outro facto interessante é que até à introdução do Euro, o nível de preços manteve-se em níveis sanos. Após a introdução do Euro e com o crédito barato, a bolha foi crescendo.

Para terminar, e para "tirar a prova dos nove", vamos avaliar a evolução dos preços em função do rendimento médio do agregado familiar. Esta métrica é provavelmente das mais importantes uma vez que expressa o "índice de afordabilidade". O "índice de afordabilidade" corresponde ao valor médio dos prédios dividido pelo rendimento médio anual do agregado familiar, ou seja, corresponde ao número de anos necessários para pagar o imóvel com o rendimento actual. A Figura 4 apresenta o rácio de afordabilidade para Portugal e também para o UK e US, para se ter um ponto de referência:

Figura 4 – Índice de Afordabilidade: Portugal, UK e US

Fonte: Pordata (Valor médio dos prédios e Valor médio do rendimento bruto dos agregados); HBOS (Rácio de Afordabilidade: UK); Bloomberg (Valor médio dos prédios e Rendimento médio do agregado).

Mais uma vez, Portugal não aparece particularmente bem colocado, não só em termos da evolução cronológica como também em termos comparativos com outros mercados. Parece-me que o ponto de equilíbrio é entre 3 e 4, digamos 3,5 (valor para o qual US já convergiu; o UK permanece em níveis acima dos 4 dado o desequilíbrio estrutural entre a procura e a oferta e, porventura, o nível artificialmente baixo das taxas de juro, embora o mesmo se verifique na zona Euro e nos US).

Esta análise tem a vantagem de não ser enviezada pelo ponto de partida e, como tal, se admitirmos 3,5 como ponto de equilíbrio para o qual o rácio de afordabilidade terá de convergir, o valor dos imóveis encontra-se aproximadamente 30% !! sobreavaliado (a preços de 2009). Analisando a situação de outro prisma e visto que os construtores têm demonstrado reluctância em mexer no preço, seriam precisos 10 anos (!!) de crescimento nominal de 4%/ano nos rendimentos médios dos agregados familiares para que este rácio regresse para valores próximos de 3,5.

Quem tem isenção de I.M.I. de dez, oito ou quatro anos vai...

2011-10-14T18:00:00.010+01:00

...começar a pagar imposto mais cedo.
Os proprietários de imóveis que beneficiam de uma isenção automática de imposto municipal sobre imóveis (imi) de dez, oito ou quatro anos vão ter de começar a pagar imposto mais cedo. segundo o jornal de negócios (jdn), trata-se de uma medida – abrangerá cerca de meio milhão de contribuintes – prevista no memorando de entendimento assinado com a “troika”. quem comprar casa a partir de 2012 deixa, definitivamente, de ter isenção. as deduções da casa no irs também vão ser reduzidas

De acordo com o jdn, o valor do imposto que os proprietários passarão a suportar dependerá das taxas em vigor em cada município. os valores médios devem rondar, no entanto, os 114 euros anuais para quem comprou casa antes de 2004 e os 240 euros para aquisições posteriores a esse ano

Quem já não beneficia de isenção de imi poderá sofrer um agravamento de imposto, que dependerá da reavaliação do valor fiscal dos imóveis em causa. o eventual aumento acontecerá apenas em 2013, sendo que o processo de avaliação decorrerá já no próximo ano

Também haverá novidades no que diz respeito às deduções de empréstimos no irs. ou seja, quem tiver casa própria deixa de poder deduzir os custos com a amortização de capital dos empréstimos dos imóveis, mantendo-se em aberto apenas a componente de juros, sendo que os limites serão fixados no orçamento de estado. a ideia, escreve o jdn, é que mesmo os juros deixem de ser dedutíveis. sublinhe-se que actualmente é possível deduzir 591 euros (975 para os rendimentos mais baixos e classificação energética máxima)

Quanto às rendas, também será limitada a dedução da factura do arrendamento no irs, mantendo-se apenas uma excepção para as famílias de baixos rendimentos

artigo publicado em jornal de negócios em 11 de Outubro

Freguesia Nossa Senhora de Fátima

2011-10-13T10:00:00.010+01:00

Valores de apartamentos na freguesia de Nossa Senhora de Fátima em Lisboa.

Estes valores são meramente indicativos estando cada imóvel sujeito a valorização específica em função das características que apresenta.

Para uma Análise Comparativa de Mercado para a sua casa ou para qualquer esclarecimento contacte-nos

Valores de apartamentos na freguesia de Nossa Senhora de Fátima em Lisboa.

Estes valores são meramente indicativos estando cada imóvel sujeito a valorização específica em função das características que apresenta.

Casa Pronta - o que é? (Por APEMIP)

2011-10-12T15:47:00.000+01:00

O Balcão Casa Pronta consiste na concentração, em atendimento único, de todas as operações que é necessário empreender, junto das entidades públicas, para proceder à transmissão de um imóvel.
Com efeito, a aquisição de uma casa implicava, geralmente, deslocações e demoras decorrentes da prática de um conjunto de actos em organismos públicos distintos e da necessidade da instrução do respectivo processo com inúmeros documentos e certidões.

De forma a obviar esta situação, este procedimento veio dispensar a adopção de diversas formalidades processuais inerentes à transmissão de imóveis, designadamente a remessa separada de informação a diversas entidades públicas, para efeito de exercício do direito de preferência (o envio desta informação passa a poder ser efectuado através do preenchimento de um formulário electrónico, no site www.casapronta.pt), ou a obtenção de certidões de registo civil e comercial.

Considerando este regime jurídico salientam‐se, como aspectos mais relevantes, os seguintes:

Negócios Jurídicos visados

• Compra e venda.
• Mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança.
• Hipoteca.
• Sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário (transferência de créditos). Pressupostos de aplicação do regime
• A descrição do prédio no registo.
• A inexistência de duvidas sobre a identidade do prédio.
• O registo definitivo a favor do alienante.
• A inexistência de dúvidas quanto à titularidade do prédio.
• No caso da compra e venda, a aquisição do direito de propriedade, no todo ou em parte, por uma ou mais pessoas, em simultâneo, visando a aquisição da totalidade do prédio.
• A opção por modelos de contratos previamente aprovados (estes dois últimos pressupostos não são aplicáveis quando se trate do procedimento especial de transmissão com marcação prévia).

Formalidades Prévias / Tramitação do Processo

1.º Passo: Formular o pedido junto dos serviços competentes, os quais tendo cobertura nacional, podem realizar a compra e venda de imóveis, independentemente da sua localização. Em breve, este pedido passará a poder ser efectuado por intermédio dos serviços da APEMIP.

2.º Passo: Verificação da identidade, da capacidade e dos poderes de representação dos interessados para os actos (devem apresentar‐se sempre os seus documentos de identificação e os cartões de contribuintes).

3.º Passo: Comprovação da situação matricial do prédio, da existência ou dispensa de licença de utilização, da existência de ficha técnica do prédio (quando exigível) e da inexistência de manifestação da intenção de exercer direito de preferência legal, quando devido.

4.º Passo: Realizada a verificação daqueles elementos, os serviços procedem ao seguinte:

• Anotação no Diário dos factos sujeitos a registo.
• Elaboração dos documentos que titulam os negócios jurídicos.
• Promoção da liquidação do IMT e de outros impostos que sejam devidos.
• Cobrança dos emolumentos e outros encargos.
• Recolha das assinaturas nos documentos que titulam os negócios jurídicos.
• Verificação da entrega da ficha técnica ao comprador.
• Realização obrigatória, oficiosa e imediata dos registos.
• Anotação à descrição da existência de licença de utilização

Alta de Lisboa (por Viver Lisboa)

2011-10-12T10:00:00.000+01:00

Espaço 2035

11 August, 2011 by Luís Magalhães

O contrato entre a CML e a SGAL foi revisto.

A grande alteração prende-se com as datas limite de execução. O contrato de 1996 determinava que as contrapartidas em espécie, como por exemplo os prédios de habitação social, infra-estruturas viárias, equipamentos, parques, estariam executadas e entregues à CML até final de 2010. Os prédios de venda livre até final de 2015.

Pelas mais variadas razões, muitas abordadas no Viver, o prazo mais importante, o das contrapartidas, já lá vai e muitas ainda nem sequer estão no papel.

As grandes novidades do novo contrato são:

- data limite para execução das infra-estruturas: 2016
- data limite para entrega doutras contrapartidas em espécie: 2020
- data limite para construção dos prédios de venda livre: 2030
- data limite para comercialização dos empreendimentos de venda livre: 2035
- CML assume que o PUAL só se concretizará verdadeiramente com a ligação entre as Calvanas e o Campo Grande e compromete-se a executá-la até 2020
- SGAL está obrigada a apresentar em Outubro de cada ano o plano de trabalhos para o ano seguinte
- Possibilidade de a SGAL, em caso de indisponibilidade financeira pela CML, adiantar as despesas relativas aos processos de expropriação necessários

Para informação completa:

http://ulisses.cm-lisboa.pt/data/002/004/index.php?ml=1&x=sgal.xml

Este contrato encontra-se em divulgação pública até 26 de Agosto de 2011, podendo cada cidadão apresentar reclamações, observações e sugestões.

Eu não resisti e enviei as seguintes sugestões:

Em primeiro lugar, sugiro o esclarecimento do n.º 7 ao artigo quarto A, uma vez que aponta duas datas para o mesmo efeito.

“ARTIGO QUARTO – A
(Calendarização de Referência e sua Concretização)
Sete – Sujeito ao disposto no número seguinte, as Partes assumem o objectivo de que os trabalhos referentes a contrapartidas em espécie estejam inteiramente concluídos e provisoriamente recebidos até ao final do ano de dois mil e dezasseis, , devendo em qualquer caso os mesmos estar executados pela SGAL até 2020.”

Sugiro em segundo lugar que, dado o prazo muito alargado para as obras ainda em falta – 2020 para as contrapartidas em espécie e 2030 para a venda livre – quer a CML, quer a SGAL, estejam obrigadas a manter os terrenos expectantes vazios, limpos e, preferencialmente, relvados. São exemplo disso as malhas limítrofes ao novo eixo central e à rua que serve actualmente como alternativa a esse eixo, a malha 5 e a malha 22, que se apresentam como maus cartões de visita dada a sua localização estratégica em zonas de grande passagem. Estou certo que o custo destas intervenções será compensador. De certo Vossa Excelência concordará que o facto de terem crescido condomínios no meio de baldios mal tratados é um factor de entrave ao desenvolvimento comercial do empreendimento e ao saudável usufruto por parte da população residente.

Caros vizinhos, estou convencido que a Alta será fantástica quando me reformar, sensivelmente dentro de 20 ou 25 anos! Pelo cronograma geral de trabalhos anexo ao novo contrato, as malhas mais centrais serão alvo de intervenção até 2022. Até lá deveremos envidar todos os esforços para que este espaço público seja o mais agradável possível.

Quem quiser, pode enviar esta ou outras sugestões para dmprgu.dpru@cm-lisboa.pt, utilizando o formulário de participação respectivo.

Os preços em Portugal (por Out-of-the-boxthinking)

2011-10-11T10:03:00.001+01:00

TERÇA-FEIRA, 11 DE OUTUBRO DE 2011

Os preços do imobiliário em Portugal - Parte I

Por Ricardo Pereira
inPROP Capital Fund
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«Com base nesta métrica de valor (...) o imobiliário (em Portugal) parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!!»

Desde a crise de crédito ocorrida em 2008 que Portugal (e não só) tem sido alvo de preocupações acrescidas por parte dos credores externos. Se, por um lado, o sector público apresenta contas estruturalmente desequilibradas, originadas por défices de exploração e agravadas por taxas de crescimento económicas amorfas, por outro, o sector privado não se encontra em melhores condições pois apresenta rácios de endividamento superiores a 200% do PIB.

Na última década, as facilidades concedidas pelas instituições financeiras na concessão de crédito e as taxas de juro mantidas a níveis artificialmente baixas brindou o mundo ocidental com uma explosão dos níveis de endividamento que alimentou bolhas em diversas classes de activos (e em diversos países), nas quais se inclui o imobiliário. Estas bolhas não traduzem conceitos de investimento de valor mas sim de especulação, que são tão verdade quando se compra uma acção como quando se adquire habitação própria.

Muitas destas bolhas têm vindo a rebentar e não estivessem também associadas ao imobilário, o sistema financeiro ter-se-ia aguentado bastante melhor. Infelizmente, o rebentamento da bolha imobiliária revelou as fraquezas dos sistemas financeiros e conduziu à falência de alguns bancos, à nacionalização de outros e à racionalização das estruturas e dos critérios de concessão de crédito nos restantes. Isto é conhecido pela maioria e tem-se repetido com alguma regularidade nas maiores economias mas até ter efectuado esta análise (e reconhecendo e alertando-vos para todas as limitações inerentes a um estudo efectuado numa economia em que não abundam dados relativos ao objecto de estudo), devo confessar que estava profundamente equivocado sobre a dimensão do problema em Portugal.

Começando pelo início, a Figura 1 mostra a evolução do valor médio dos prédios urbanos (inclui prédios com fins habitacionais, comerciais, industriais, ...) e rústicos transaccionados em Portugal desde 1992:

Figura 1 - Valor médio dos prédios transaccionados

Fonte: Pordata

A evolução desta série, por si só, não nos diz muito, pois não temos um ponto de comparação/referência que nos transmita uma ideia de valor. Levanta-se então a questão sobre qual é a métrica de valor adequada à análise desta série. (Uma premissa importante subjacente a esta análise é que ao longo do período em análise, as características do prédio médio transaccionado não se alterou, caso contrário a análise estaria enviesada; por exemplo: não seria correcto comparar o preço do imóvel em 2009 com o preço do imóvel em 1992 se a dimensão do imóvel transaccionado em 2009 for 2X o tamanho do imóvel transaccionado em 1992).

Com efeito, uma das medidas de valor do imobiliário normalmente utilizada é a taxa de inflação. A Figura 2 ajusta o valor médio dos prédios pela taxa de inflação. Se o imobiliário é suposto crescer em termos médios à taxa de inflação, o valor médio ajustado não deverá ter declive e, portanto, rondar o valor 1.

Figura 2 – Índice do valor médio dos prédios transaccionados ajustado pela taxa de inflação

Fonte: Pordata (taxa de inflação)

Com base nesta métrica de valor, e ressalvando o facto de que o ponto de partida – valor médio observado em 1992 – poder ser inferior ao justo, o imobiliário parece sobre-avaliado em aproximadamente 100%!!! (Para exemplificar o impacto que o ponto de partida tem na análise, se o valor observado em 1992 estivesse 50% sub-avaliado então o valor actual do imobiliário estaria próximo do valor justo e a apreciacão observado desde 1992 representaria unicamente uma correcção/ajustamento dos preços merecido). Apesar de alguns estudos académicos revelarem que no longo-prazo o imobilário cresce à taxa de inflação outros referem que a apreciação do imobilário é também influenciada pela taxa de crescimento do PIB, isto porque o aumento do PIB traduz um aumento da riqueza do país e do rendimento disponível dos agregados, que depois pode ser conduzido para a aquisição de habitação própria (ver Figura 3).

Mas sobre este assunto, falarei no próximo artigo.

Freguesia Alvalade

2011-10-10T11:41:00.005+01:00

Valores de apartamentos na freguesia de Alvadade em Lisboa.
Estes valores são meramente indicativos estando cada imóvel sujeito a valorização específica em função das características que apresenta.
Para uma Análise Comparativa de Mercado para a sua casa ou para qualquer esclarecimento contacte-nos

Que casas vai visitar este fim de semana?

2011-10-07T14:02:00.001+01:00

Escolha aqui as casas que
vai visitar este fim de semana

T	PREÇO	VEJA NO MAPA	DATA	HORA	FOTOS
T3	249,500 €	Alameda	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 14h00	1229-8
T4	220,000 €	Alvalade	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 18h30	1116-48
T2-7	456,000 €	Alvalade	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 18h30	1227-24
T4	190,000 €	Anjos	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 18h00	1266-6
T2	80,000 €	Anjos	SÁBADO 08 de OUTUBRO	09h30 - 13h00	1240-65
T3	350,000 €	Areeiro	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1246-11
T3	440,000 €	Areeiro	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 14h00	1269-52
T3	320,000 €	Avenidas Novas	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 17h00	1100-106
T5	280,000 €	Avenidas Novas	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 13h30	1116-39
T4	350,000 €	Bairro Azul	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 19h00	1232-28
T1	109,000 €	Beato	SÁBADO 08 de OUTUBRO	09h00 - 14h00	1248-1
T1	135,000 €	Beato	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1269-34
T2	185,000 €	Campo Grande	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1258-10
T2	225,000 €	Campo Pequeno	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1240-50
T4	160,000 €	Campolide	SÁBADO 08 de OUTUBRO	14h00 - 18h00	1269-44
T3	299,000 €	Estrela	SÁBADO 08 de OUTUBRO	10h30 - 18h30	1285-8
T3	125,000 €	Graça	SÁBADO 08 de OUTUBRO	15h00 - 18h30	1246-10
T4	375,000 €	São Mamede	SÁBADO 08 de OUTUBRO	15h00 - 18h00	1069-59
T2	160,000 €	Alto Sto Amaro	DOMINGO 09 de OUTUBRO	15h00 - 18h00	1069-55
T1	97,500 €	Belém	DOMINGO 09 de OUTUBRO	10h00 - 13h30	1069-75
T3	410,000 €	Campo Grande	DOMINGO 09 de OUTUBRO	14h00 - 18h30	1227-73
T1	220,000 €	Parque das Nações	DOMINGO 09 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1240-56
T3	198,000 €	Pedralvas	DOMINGO 09 de OUTUBRO	15h00 - 18h00	1207-4
T1	75,000 €	Penha de França	DOMINGO 09 de OUTUBRO	10h00 - 13h00	1246-12
T3	170,000 €	Prazeres	DOMINGO 09 de OUTUBRO	14h00 - 18h30	1116-42
T3	560,000 €	Príncipe Real	DOMINGO 09 de OUTUBRO	13h00 - 17h00	1269-67
T3	455,000 €	Sete Rios	DOMINGO 09 de OUTUBRO	15h00 - 18h00	1240-43

CONTACTOS

RE/MAX Ábaco - Campo Pequeno

Reservice, Mediação Imobiliária, Lda AMI: 7183

Campo Pequeno, 24A, 1000-1079 Lisboa

Telefone 1: 217 920 620

Fax: 219 920 629

e-mail:http://www.29.dtikm.com/gotot.php?l=ff89a8667328e09da17f1a3e8f0d7caa&u=61d54ec927&c_id=121826&l_id=1&cl_id=13977&m_id=261812&url=bWFpbHRvOmFwb2lvLmNsaWVudGVzQHJlbWF4YWJhY28uY29t

url: http://www.29.dtikm.com/gotot.php?l=ff89a8667328e09da17f1a3e8f0d7caa&u=61d54ec927&c_id=121826&l_id=1&cl_id=13977&m_id=261812&url=aHR0cDovL3d3dy5yZW1heC5wdC9hYmFjbw==
"Cada agência é de gestão e propriedade independente"

Top 200 Franchise Systems in the world!

2011-10-07T09:35:00.001+01:00

Imóvel em destaque T3 - Olaias - 375k

2011-10-06T10:06:00.001+01:00

Campanha Open House - 8 e 9 Outubro

2011-10-03T12:02:00.002+01:00

Todos sabemos que o mercado está mais complicado que nunca. Tem vindo a diminuir o número de compradores no mercado e por isso não podemos cruzar os braços e esperar. Temos que agir e criar as condições para satisfazer as necessidades dos nossos actuais clientes proprietários.

Criámos esta iniciativa de divulgação massiva dos nossos imóveis com o objectivo de atrair compradores para as nossas casas e claro está vendê-las!

A nossa equipa comercial vai estar em força nas ruas, durante o próximo fim de semana, dias 8 e 9 de Outubro de 2011,

Se é proprietário veja AQUI os nossos serviços, dos quais esta iniciativa é um exemplo e CONTACTE-NOS!

Se é comprador veja AQUI os imóveis que estão disponíveis para serem visitados SEM COMPROMISSO, as respectivas moradas e horários de atendimento. Ou CONTACTE-NOS para qualquer outra informação sobre a Compra de Casa.

O mercado imobiliário do futuro

2011-09-28T16:50:00.003+01:00

O que preciso saber sobre o mercado imobiliário do futuro?

Vai comprar ou vender casa?

conheça os nossos serviços:

Para vender a sua casa mais depressa e por mais dinheiro para si

Para comprar a sua próxima casa

Sobre a RE/MAX Ábaco:

Apresentação

Resultados

RE/MAX Ábaco - Campo Pequeno
Reservice, Mediação Imobiliária, Lda AMI: 7183
Campo Pequeno, 24A, 1000-1079 Lisboa

Telefone 1: 927 922 065
Telefone 2: 217 920 620
Fax: 219 920 629
e-mail:  apoio.clientes@remaxabaco.com
url1:  remaxabaco.blogspot.com
url2:  www.remax.pt/abaco
Reservice - Mediação Imobiliária. Lda AMI 7183
"Cada agência é de gestão e propriedade independente"

O mercado mudou, as regras do jogo também. Para vender ou comprar casa hoje dentro das condições que para si sejam vantajosas é necessária uma cuidadosa preparação do processo de venda e,ou, compra.

Há demasiado em risco na operação, em termos financeiros e em termos de custo de oportunidade na mudança ou no investimento, para não lhe dar a devida importância. A importância que você merece.

A RE/MAX Ábaco no Campo Pequeno prima por fazer um DIAGNÓSTICO COMPLETO do processo de venda/compra, das suas necessidades e apresentar-lhe-à uma PROPOSTA DE TRABALHO que conduza ao alcançar dos melhores resultados para si.

Vendemos 247 casa no 1º semestre de 2011 porque estamos empenhados em servir bem os nossos clientes e estamos bem preparados para enfrentar os desafios que esta enorme crise imobiliária nos impõe.

Em baixo lhe oferecemos algumas informações sobre os nossos serviços.

Muito obrigado pela sua confiança

RE/MAX Ábaco - Campo Pequeno

Simuladores

2011-09-23T15:05:00.002+01:00

IMPOSTOS:

(Millenniumbcp Bank)

Imposto das Mais Valias e Tributação em sede de I.R.S.

Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis I.M.T.

Imposto Municipal sobre Imóveis

Planeamento de Permutas

INVESTIMENTOS:

(Out-of-the-box)

Comprar vs arrendar

CRÉDITO à HABITAÇÃO:

Pedido de simulação (qual o banco que lhe dá as melhores condições hoje)

Prémio RE/MAX na Europa

2011-09-22T17:07:00.000+01:00

Valor acrescentado na venda

2011-09-20T13:34:00.004+01:00

Equipa RE/MAX Abaco,

2011-09-15T16:16:00.000+01:00

É com o maior orgulho que vos comunicamos que somos a segunda agencia RE/MAX da Europa em 2011. Acabamos de receber hoje o prémio na Convenção Europeia que esta a decorrer em Viena. Este resultado não e obra do acaso e tem a ver com a qualidade dos agentes e do staff da RE/MAX Abaco. A todos o nosso mais sincero reconhecimento e agradecimento.

Nuno e Eduardo

E se conseguisse vender a sua casa por mais dinheiro?

2011-09-14T16:15:00.000+01:00

Prepare-se para vender

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Se está a vender a sua casa particularmente, saber como preparar a sua casa para ser mostrada a compradores é importante.
É nos primeiros 7 segundos que um cliente comprador toma a decisão de comprar a sua casa.
As circunstâncias actuais de mercado são adversas à venda directa uma vez que os compradores de hoje não só circulam em torno das agências mediadoras como também têm acesso a muitas casas em venda.

Cada comprador, ao contrário do passado têm hoje muitas opções de escolha pelo que ter a sua casa apelativa melhora as chances de a vender ao melhor preço para si!

Nesta publicação encontrará um conjunto de dicas para preparar a sua casa para ser mostrada a compradores e assim maximizar o primeiro impacto que a sua casa causará nos compradores que a visitarão na internet e pessoalmente.

A primeira acção a tomar é mudar a sua perspectiva em relação à venda. De agora em diante deixa de ser “Morador” e passará a ser “Vendedor” da sua própria casa.

Os compradores tomam decisões com base num processo de eliminação por isso lembre-se - não pode dar desculpas aos compradores para não comprar a sua casa!

Os compradores não escolhem, eliminam!

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Os clientes compram por exclusão de partes, por eliminação e não por escolha. Para a maioria dos compradores no mercado a CASA IDEAL não existe pois o sonho tem uma limitação financeira pelo que os clientes têm que fazer opções e escolher o melhor que conseguirem dentro dessa limitação.

Nesse processo de eliminação a Internet é crítica, imagine que é comprador hoje, que se calhar também é, como faz para procurar casa? Na internet, nos motores de busca (portais, imobiliárias, anúncios ou mesmo no google) introduz os seus critérios de busca e…começa a eliminar! Se a sua casa não passa no teste da internet terá muitas dificuldade em ser vendida.

VEJA EM BAIXO AS NOSSAS TOP 10 DICAS PRÁTICAS DE PREPARAÇÃO

1. Estratégia de bancada

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Para muitos compradores, a cozinha é considerada o espaço mais importante da casa e a bancada a sua alma, por isso, todos os utensílios e electrodomésticos, como torradeiras, grelhadores, etc., deverão ser retirados de forma a que a bancada pareça o mais espaçosa possível. O comprador tem que se imaginar a usá-la logo ao primeiro olhar.

A cozinha deverá estar extremamente bem limpa, iluminada, com cheiro agradável, sem ruídos de máquinas, as portas e gavetas devem estar oleadas e a deslizar lindamente.

2. Reparações adiadas

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Rachas nas paredes, pavimentos com peças soltas, dobradiças que rangem, portas e janelas que abrem com dificuldade, estores danificados, torneiras que gotejam, etc.

Todos aqueles problemas que ignorou ao longo do tempo por não considerar importantes, irão agora ser analisados um a um pelos compradores. Faça as contas: estes, muitas vezes, pequenos arranjos irão custar-lhe muito menos do que aquilo que os compradores irão deduzir ao preço quando lhe fizerem uma oferta.

3. Quartos sem distracções

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Os quartos têm que transmitir um sinal de conforto e relaxamento, não de local de trabalho, de escritório ou arrumação. Remova todo o mobiliário desnecessário e tudo o que distraia ou atrapalhe. O comprador vai achar que se não existe espaço para as suas coisas também não vai existir para as dele.

Retire as molduras e fotografias pessoais, mantenha a cama feita, as janelas fechadas para não entrar o ruído da rua, o silêncio no quarto é crítico.

4. Pintura, a sua melhor amiga

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Paredes e tecto a precisar de nova pintura será sempre a primeira desculpa dos compradores para negociar o preço consigo! É incrível o número de compradores que vê um problema real nas paredes pintadas com cores vivas ou com padrões pouco usuais, os gostos não se discutem por isso é preferível usar cores neutras para agradar à esmagadora maioria dos compradores.

Cores neutras são bege, branco ou qualquer cor mais clara. O cheiro de pintura recente ajuda a resolver alguns cheiros acumulados com o tempo.

5. Arrumar, arrumar e voltar a arrumar

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Na maior parte do tempo, a maioria das pessoas não consegue viver numa casa imaculadamente arrumada e este pode ser um dos aspectos mais stressantes para quem está a vender a casa. Mas este desafio vai fazer com que a sua casa valha mais aos olhos dos compradores. Lembre-se se há espaço para si o comprador vai achar que também não há espaço para eles.

Retire metade do conteúdo dos armários, coisas que já não precisa e que vai levar consigo para a casa nova arrume já. Facilita o processo de mudança futuro. Arrume todas as coisas soltas pela casa em caixas. Retire todos os objectos de valor ou que não quer que sejam usados na negociação do preço.

6. O comprador gosta de animais?

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Apesar de considerar o seu amigo de pelo ou penas como um elemento da sua família, um comprador poderá não partilhar o mesmo sentimento. Poderá ter medo ou ficar nervoso ou desconfortável quando estiver perto de animais, ou ser alérgico ou considerar que o seu melhor amigo tem um odor que apenas o dono consegue apreciar. Se tiver hipótese de recolocar os animais durante o período em que a casa está em venda vai aumentar a probabilidade da sua casa agradar a mais compradores.

E nunca coloque fotos de promoção da sua casa onde apareçam os animais. Lembre-se: não dê desculpas aos compradores para não visitar a sua casa!

7. Que cheiro é este?

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Seja bom ou mau, qualquer cheiro em demasia vai prejudicar a venda. Os compradores tendem a classificar as casa que visitam pelos aspectos mais salientes, se a sua casa tem um cheiro muito característico os compradores lembrar-se-ão (para efeitos de eliminação) da sua casa como “aquela que cheira assim ou assado…”

Para eliminar cheiros pode: jogar lixos fora, limpar cinzeiros, afastar roupa suja, abrir janelas, pintar de novo, eliminar mofo das paredes, trocar carpetes, limpar e desinfectar a casa ou colocar velas com cheiro a baunilha. Baunilha é o cheiro mais apelativo ao nariz humano.

8. Nada de pessoal...

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Uma das principais tarefas a efectuar na preparação da sua casa para venda, é a despersonalização. Os compradores imaginar-se-ão mais depressa a viver na casa se você…já lá não estiver!
Uma visita dura, em média, entre 6 a 10 minutos, e cada minuto gasto a olhar para uma fotografia sua, é um minuto a menos a olhar para a casa.

Retire as molduras com as fotos de família, os imãs e adereços do frigorífico, os posters das paredes e todo o tipo de objectos pessoais. Quanto menos distracções melhor para facilitar o processo de decisão dos compradores.

9. SPA em 10 segundos

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Durante as visitas, a maioria dos compradores perde mais tempo a ver a cozinha, a sala e o quarto principal.

Quando chega a hora da casa de banho, muitas vezes nem entram, põem um pé dentro e outro fora, dão uma rápida olhadela para cada lado e 10 segundos depois acabou. É nesse espaço de tempo que a sua casa de banho terá que impressionar. Remova tudo o que é pessoal, substitua as cortinas (se forem muito usadas ou coloridas), de preferência por cores neutras, coloque sempre toalhas lavadas e aumente a intensidade da iluminação, deixe a sanita sempre com a tampa fechada.

10. Deixe a luz entrar

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Não importa o quanto a sua casa está limpa e arrumada, ou como a sala ficou magnifica com a nova pintura, se os compradores não o conseguirem ver.

Durante as visitas abra as cortinas, puxe os estores e ligue todas as luzes da casa, coloque pelo menos uma lampada de 100w. em cada divisão.

Imóvel em destaque hoje

2011-09-13T09:37:00.000+01:00

Inquérito on-line

2011-09-08T10:16:00.000+01:00

<p>A carregar...</p>

Como está o mercado?

2011-09-06T14:53:00.005+01:00

O mercado imobiliário está a mudar e todos os dias surgem novos paradigmas e novas tendências. É preciso fazer frente à falta do crédito à habitação, mas aproveitar os preços mais baixos, e as mediadoras estão a posicionar-se, criando novos pacotes de serviços. Ainda assim, as vendas continuam a cair e há cada vez mais casas entregues à banca. Saiba o que se passa com o mercado imobiliário em Portugal.

1. Casas mais baratas Os preços das casas têm vindo a descer entre os 5 e os 10%, dependendo das zonas, diz a presidente executiva da Remax, Beatriz Rubio. Só nas casas novas de Lisboa, a quebra foi de 20%, segundo dados da consultora imobiliária Aguirre Newman.

2. Avaliações bancárias a descer Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) mostram que as avaliações bancárias caíram 2,8% em Junho, o valor mais baixo desde 2008. O preço por m2 registado foi de 1.128 euros.

3. Boa altura para comprar casa, mas só para quem não tem de recorrer ao crédito Com os preços a baixar, as mediadoras garantem que esta é uma das melhores alturas para comprar casa, mas só se não tiver de ir ao banco e tiver capital disponível. O crédito está cada vez mais apertado e os bancos pedem sempre que o cliente tenha, pelo menos, 20% do valor da casa.

4. Arrendamento a crescer Na Century 21, as casas são arrendadas em 24 ou 48 horas, mostrando que não há oferta suficiente para a elevada procura. Contudo, para quem não tem capitais próprios e não consegue recorrer ao crédito, a melhor solução é mesmo o arrendamento. O problema são as rendas que ainda são algo elevadas, em média 600 euros para um T1.

5. Mediadoras vendem imóveis da banca com financiamento garantido São cada vez mais os bancos que recorrem às mediadoras para ajudar a escoar os elevados stocks de casas. Em consequência, estas empresas criam pacotes especiais que incluem estas casas e apostam no marketing mais direccionado. É que apesar das casas não serem mais baratas como se esperava, têm financiamento garantido, às vezes a 100%, ou spreads reduzidos a metade.

6. Entregas de casas à banca a aumentar No primeiro semestre, foram entregues à banca mais de três mil casas, diz a APEMIP, mas a sua maioria não são de particulares, mas sim das empresas e das construtoras que não estão a conseguir cumprir os compromissos com a banca e entregam prédios inteiros à banca. Segundo as mediadoras imobiliárias, existem nove mil casas dos bancos à venda, mas ainda há mais a finalizar o processo de incumprimento.

7. Malparado na habitação é de 1,99 mil milhões Em Maio, o crédito malparado na habitação subiu 20 milhões de euros, para 1,99 mil milhões de euros, mantendo-se inalterado em Junho, segundo os dados hoje divulgados.

8. Cada vez mais casas pagas a pronto Na ERA e RE/MAX, metade das vendas são pagas a pronto e na Century 21, já representa 30%. Os particulares também recorrem a esta modalidade, mas têm sido principalmente os investidores a usá-la, aplicando o capital disponível em imobiliário em vez de no banco.

9. Vendas de casas a cair Seja ou não uma boa altura para comprar casa, a verdade é que as vendas estão a cair e muito. Em Junho, segundo a APEMIP, o número de casas vendidas caiu para um dos piores resultados dos últimos 20 anos. Nesse mês concretizaram-se entre 15.200 e 15.800 negócios, menos 11% que em Maio. No semestre, venderam-se apenas cerca de 98 mil casas.

10. Algumas mediadoras melhoram resultados Parece contraditório as vendas de casas estarem a cair e as empresas terem melhores resultados, mas a verdade é que as pequenas mediadoras estão a desaparecer e as grandes empresas acabam, assim, por alargar o seu mercado de actuação.

fonte: 08/08/2011
16:24
Dinheiro Vivo

IMI e IMT

2011-08-24T16:32:00.016+01:00

"As Finanças estão a avaliar imóveis, para efeitos de cálculo do IMT e do IMI, por valores que ultrapassam o que o mercado lhes atribui. O resultado são impostos acima daquilo que os proprietários estão à espera, incluindo "mais-valias virtuais" em caso de a venda se fazer abaixo do valor decidido pelas Finanças. Há já vários casos a correr em tribunal à espera de decisão judicial."

Fonte: Jornal de Negócios 01 Agosto

Siga este link (portal das finanças), introduza os dados relativos à sua casa e poderá ver qual é o valor patrimonial tributário correspondente à sua casa hoje e ver a diferença em termos de IMI a pagar.

Se vai comprar, saber o valor patrimonial tributário também é importante para comparar com o valor da compra e assim poder fazer contas ao iMT a pagar.

Sobre estes dois impostos poderá saber mais aqui

Análise de mercado na cidade de Lisboa

2011-07-12T23:24:00.000+01:00

Estudo realizado pela RE/MAX Ábaco do qual se publica um quadro resumo com alguns indicadores para a cidade de Lisboa.

- O número de transacções imobiliárias é o mais baixo dos últimos 20 anos. Chegaram a ser 25.000 em 2003.
- As vendas directas - próprio a próprio - estão mais difíceis de fazer hoje. Se há escassez de compradores e excesso de oferta é normal haver mais dificuldade e uma tendência de baixa nos preços
- O tempo médio de venda de um imóvel está próximo dos 10 meses
- Apenas cerca de 40% dos imóveis em venda serão vendidos, os restantes continuaram em venda, serão retirados de venda ou serão arrendados.
- A maioria das transacções imobiliárias continua em linha com a categoria apartamentos t1 a t3.
- Com mais de 300 imobiliárias na cidade de Lisboa e a diminuição do número de transacções estão a fechar mais imobiliárias que o número de licenças novas atribuídas pelo InCi.

Já pensou em permutar?

2011-07-08T10:16:00.002+01:00

A maioria dos nossos clientes tem necessidades imobiliárias encadeadas, isto é, vendem algum imóvel para comprar, e muitas vezes adiam as decisões de compra por haver precedência na operação começando pela venda. Se não vender, e por um determinado preço, não vou comprar, ou pelo menos o que pretendo.

Ora bem, se pretende vender e também comprar por que não permutar? Não só a operação é mais rápida como tem benefícios fiscais (ao nível do I.M.T.). Já pensou no assunto?

A RE/MAX tem a maior bolsa nacional de clientes que estão abertos a permutar e pela natureza do funcionamento em rede, na RE/MAX é fácil permutar. Tecnicamente temos também a experiência de muitos casos de sucesso.

Como fazemos? Primeiro precisamos entender as suas necessidades de mudança, o que tem para vender, o que pretende comprar, em que timings e em que condições financeiras, depois como parte da divulgação da sua casa para venda vamos procurar na bolsa nacional de permutas todos aquelas casas que correspondem às características desejadas.

Ajude-nos a perceber como o vamos a ajudar neste processo de mudança. Peça-nos uma consulta sobre o seu processo de venda aqui.

Barómetro comercial RE/MAX Ábaco

2011-07-07T18:04:00.003+01:00

Apesar da crise que está instalada no mercado imobiliário em Portugal, acreditamos que estamos no bom caminho para continuar a satisfazer as necessidades dos nossos clientes. Com 247 transacções imobiliárias no 1º semestre de 2011, a RE/MAX Ábaco passa assim a marca das 1.000 transacções imobiliárias desde a sua abertura em Agosto de 2006. Agradecemos a todos os nossos colaboradores e clientes para os quais trabalhamos afincadamente.

Quanto vale a sua casa?

2011-07-07T12:12:00.000+01:00

Infelizmente não são nem os consultores imobiliários nem os proprietários a definir o preço das casas no mercado…são os compradores, é o próprio mercado. Depende da quantidade de casas para venda e da quantidade de compradores disponíveis (Oferta e Procura) numa determinada zona. (posso pedir 1.000.000€ mas se a casa só vale 200.000€ ninguém fará ofertas e a casa não será vendida)

Por isso os nossos Consultores seguem a metodologia mais alinhada com a perspectiva de quem compra. O método comparativo de mercado. É a metodologia que nos permite estar alinhado com o real valor de venda do imóvel ao contrário das avaliações bancárias que são “dependentes” dos interesses de quem empresta e do valor patrimonial das finanças que pela sua fórmula de cálculo está desalinhado dos reais preços de mercado. Assim conseguimos aconselhar melhor os nossos clientes.

Como a maioria dos clientes que ajudamos tem necessidades imobiliárias encadeadas, isto é, vendem uma casa para se mudar para outra, as nossas Análises Comparativas de Mercado são também usadas para o nosso aconselhamento na compra. Se por um lado é importante perceber quanto posso receber, realisticamente pela venda da minha casa, é também crítico saber se a casa que estou a comprar está a ser bem comprada em termos de preço. Uma má compra é um péssimo investimento para o futuro (temos a experiência de clientes que compraram acima dos preços de mercado no passado e estão hoje a sofrer as consequências financeiras dessas más decisões do passado)

Sobre o nosso serviço de aconselhamento temos a preocupação de analisar o preço de venda, o preço da compra, a solução de financiamento bancário de maneira a que a transacção seja o mais vantajoso possível para si.

Peça-nos uma consulta sobre a venda/compra da sua casa e uma avaliação gratuita aqui!

Financiamento Bancário

2011-06-29T16:25:00.001+01:00

Hoje, para comprar casa, se vai precisar de financiamento bancário conte com muitas incertezas. Os bancos estão muito condicionados na concessão de crédito e estão incentivados a captar depósitos mais do que a emprestar dinheiro por isso nem sempre lhe vão facilitar a vida na obtenção do financiamento. E as melhores condições para si não são as melhores condições para o banco. Neste momento:

- Os spreads estão a variar de 1,5% a 5,75%
- As taxas de esforço baixaram para os 30%-35%
- As percentagens de financiamento também baixaram para 60%-80% dos valores de aquisição
- As avaliações estão claramente abaixo dos valores de aquisição também.
- Há bancos a emprestar e outros não

Por isso é importante ter alguém que o represente e o ajude na escolha da solução certa. Uma má escolha pode representar diferenças de centenas de euros na prestação mensal de um financiamento para compra de casa.

Venha falar connosco para estudarmos a melhor solução que encaixa na sua situação financeira, faremos:

- Um diagnóstico da sua situação financeira
- Uma análise de quais os bancos que lhe oferecem as melhores condições hoje
- Uma simulação e a pré-aprovação
- Acompanhamento do processo de pedido de financiamento
- Acompanhamento na avaliação e fecho do processo

Veja aqui os documentos e informações necessárias para uma simulação e pré-aprovação

Peça-nos uma simulação

Vai de férias?

2011-06-27T18:14:00.001+01:00

Se vai de férias e tem o seu número de telefone na janela (placa vende-se) ou disponível na internet tenha cuidado! Não diga às pessoas estranhas, que lhe ligarem para esse número, que vai de férias e qual o período, não sabe quem são e quais as suas intenções.

Deixamos-lhe 5 procedimentos básicos que pode seguir:

1. Peça a alguém que vá 1 ou 2 vezes por semana à sua casa esvaziar a caixa de correio, abrir as janelas, acender luzes a diferentes horas do dia (e muito importante - regar as suas plantas).
2. Peça aos vizinhos para lhe ligarem se virem alguma coisa estranha e para olharem pela casa enquanto estiver fora. Pode combinar olhar pela casa dos vizinhos quando eles estiverem fora!
3. Se lhe ligarem a fazer perguntas sobre a casa NÃO DIGA que vai ou está de férias e ATÉ QUANDO!!! (Dê instruções ao(s) seu(s) agente(s) imobiliários para não revelarem essa informação aos potenciais clientes...
4. Deixe uma chave com um vizinho para o caso de haver alguma emergência.
5. Informe a P.S.P. mais próxima para que patrulhem com regularidade a zona da sua habitação.

Veja também as recomendações da Polícia de Segurança Pública

Sabia que: em 2009 foram assaltadas 9.638 residências na área da PSP e que foram menos 3.677 que em 2008. Esta descida só tem sentido porque cada um de nós participou activamente na segurança da nossa casa, por isso, exortamos que continuem a trabalhar em parceria connosco. Só assim evitamos os assaltos!

Tenha sempre presente: A ocasião faz o ladrão.

Através destes conselhos, a POLÍCIA DE SEGURANÇA PÚBLICA diz-lhe como agir correctamente e a tomar algumas medidas simples e adequadas para diminuir o risco de assalto.

NÃO ESPERE: É preferível proteger-se do roubo a deixar-se roubar.
A sua casa , o seu recheio e os seus pertences são parte da sua vida.

PARA ALÉM DE MANTER A PORTA DA SUA CASA SEMPRE BEM FECHADA, DEVERÁ:

Possuir portas e janelas sólidas.
Ter caixilhos bem fixados nas paredes.
Possuir nas portas e janelas dobradiças bem cravadas e invisíveis do exterior.
Usar fechaduras de várias entradas (as fechaduras normais geralmente não apresentam mais de 20 possibilidades diferentes).
Colocar fechaduras interiores nas janelas de fácil acesso.
Ter os aparelhos de ar condicionado solidamente fixos (é possível entrar quando retirados).
Numa moradia, instalar cancelas nas rampas e escadas de acesso

AFASTAR OS AMADORES, FAZER COM QUE OS PROFISSIONAIS PENSEM DUAS VEZES.

Um alarme bem visível desmotiva o assaltante.
A tão conhecida tabuleta "cuidado com o cão "faz rir, mas dá que pensar ao ladrão.

NÃO DEIXE DE VERIFICAR A IDENTIDADE DOS DESCONHECIDOS QUE SOB MAIS VARIADOS PRETEXTOS SE LHE APRESENTAM À PORTA.

Bons modos e boa apresentação não chegam.
Uniformes só por si não dão garantia.
Se tiver dúvidas , faça um telefonema antes de abrir a porta .

GOZE TAMBÉM AS SUAS FÉRIAS, COM SEGURANÇA E TRANQUILIDADE.

Dê uma aparência de actividade à sua residência, peça a alguém que abra regularmente as persianas e cortinados durante o dia e ligue a iluminação interior algumas noites.
Não diga a estranhos que vai de férias.
Informe o seu vizinho, ele é a sua segurança mais próxima. A solidariedade entre vizinhos inibe a acção dos marginais.
Verifique e feche bem portas e janelas.
Não deixe acumular correspondência, peça a alguém de sua confiança para a recolher.
Guarde em lugar seguro jóias, dinheiro, valores e objectos de arte.
Catalogue, se possível, os seus objectos de valor e anote os seus números de série.

UMA PROPOSTA DE SEGURANÇA DA P.S.P. PARA A SEGURANÇA DOS SEUS BENS:

Se desejar, a POLÍCIA DE SEGURANÇA PÚBLICA nos meses de Julho, Agosto e Setembro assegurará, no quadro das suas missões habituais de patrulha, passagens frequentes ao seu domicílio durante a sua ausência.

Para obter este serviço específico de vigilância , dirija-se ao departamento policial mais próximo da sua residência.

SE NÃO VAI DE FÉRIAS AJUDE-NOS A PROTEGER OS SEUS VIZINHOS.

Se for testemunha de um crime ou se vir algum facto anormal na casa dos seus vizinhos ausentes, não manifeste a sua presença, mas alerte sem demora a POLÍCIA DE SEGURANÇA PÚBLICA.

A seguir vai comprar casa?

2011-06-24T17:36:00.012+01:00

A RE/MAX Ábaco está a promover dois empreendimentos de apartamentos novos e com características únicas no mercado de hoje.

Se nos seus planos de mudança visa comprar uma casa nova aqui lhe deixamos as nossas sugestões mais distintas.

Uma em Lisboa, em plena Praça de Alvalade em Lisboa, onde pode encontrar apartamentos de tipologia T1 a T7 com características e acabamentos de luxo - O Hollywood Residence!

O outro, na margem sul numa localização priviligiada onde a relação Preço/Qualidade de Construção/Capacidade de Financiamento são imbatíveis no mercado de hoje - A Quinta da Trindade!

Se para comprar uma destas casas ou outra precisar de vender a sua teremos todo o gosto em ajudar!
Marque já a sua visita!

Na QUINTA da TRINDADE

Garanta o melhor para si e a sua Família.
Excelente localização na frente ribeirinha do Seixal, autêntico miradouro sobre o Rio Tejo.
Urbanização planeada e executada com elevado padrão de qualidade ambiental, conforto e segurança.
Excelente qualidade na construção, excelente preço, elevada eficiência energética.
Acabamentos interiores que excedem as expectativas.

100% FINANCIAMENTO, SEM CUSTOS DE DOSSIER E SPREADS VANTAJOSOS.
Inserido em condomínio privado, com diversificada infra-estrutura de serviços, lazer e desportivas.
Excelentes acessibilidades ao centro de Lisboa, a 16 minutos em moderno catamaran.
Garantia de revalorização crescente.
Creche, infantário e implantação da Escola Internacional em 2012, uma das melhores escolas do País.

No Hollywwod em Alvalade

O HOLLYWOOD RESIDENCE incorpora parte da história e da cultura de Lisboa.

Quem aqui compra um apartamento, - que será sempre para toda a vida - além de fazer um bom investimento, insere-se num lifestyle consolidado e elegante, de ambiente familiar e cosy, e naturalmente seguro para toda a família.

Quanto aos apartamentos, tudo se resume num único sentimento: expectativas excedidas.

Tendo presente toda a constelação positiva de sentimentos que o local e o HOLLYWOOD RESIDENCE nos transmite, e mantendo-se a vertente cultural de bom cinema , nada como “projetar” uma grande frase de um grande cineasta de Hollywood, que traduz muito bem o conceito do HOLLYWOOD RESIDENCE:

“ I care about future, because that´s were I`ll spend the rest of my life” Woody Allen.

T1 a T7
Acabamentos de Luxo
Localização Ímpar
Lugar Único em Lisboa

Exclusivo ou Não Exclusivo...

2011-06-14T16:33:00.009+01:00

Este é um artigo publicado pelo agora ex-presidente da APEMIP (Associação Portuguesa dos Profissionais de Mediação Imobiliária) a defender, em 2005 quando foi escrito, a exclusividade como forma de os mediadores conseguirem elevar o nível de serviço prestado aos seus clientes. (Que clientes? Os proprietários pois são eles que assinam um contrato de prestação de um serviço e pagam por ele)

É interessantíssimo ver como demora tempo um mercado a evoluir para níveis de serviço profissionais como vemos em mercados mais maduros ou mesmo em outros sectores de actividade em Portugal. Temos que continuar (sector da mediação, todas as mediadoras) a melhorar os nossos serviços e a trabalhar em exclusivo. O cliente proprietário fica a ganhar, seguramente.

Trabalhando em exclusivo todos podemos partilhar negócios e a partilha vai fazer descer o tempo de venda dos imóveis dos actuais 9 meses (geral no sector) para 1 ou 2 meses. Quem ganha? Todos!

"O recente desenvolvimento do país, em matriz de Economia de Mercado, gerou no sector imobiliário situações tão delicadas que só uma mediação muito profissional conseguirá resolver. Sem esta consciência e sem um esforço no sentido da resolução desses problemas, sofrerão os mediadores mas, principalmente, os promotores e os consumidores finais.

Ao ciclo da quantidade, em matéria de construção, que caracterizou o último quartel do século XX, segue-se o ciclo da qualidade. É neste contexto que muita obra nova, já edificada, sente enorme dificuldade em ser colocada no mercado, tal como este ou aquele apartamento que um particular quer vender para adquirir nova casa.

Todos estes produtos, de maior ou menor qualidade, encontrarão quem os procure, mas já não é com a facilidade do antigamente, muito menos neste tempo, marcado pelo marketing e pela publicidade, onde é difícil garantir uma nesga de Sol, isto é, um pequeno espaço, no universo do conhecimento e da comunicação, para mostrar o que se tem para vender.

É em cenários difíceis como este que se revela a verdadeira mediação profissional, considerada como aquela que é capaz de mediar com sucesso, pesando todos os interesses em jogo sem minimamente ofender o consumidor final, em nome de quem se desenvolve toda a actividade deste sector fundamental para a Economia.

Mas nem sempre o que parece é. Exemplificando melhor: pode parecer a um particular que entregar a várias mediadoras o imóvel que quer vender é a opção certa. Pode parecer mas não é. O meu conhecimento do sector diz-me que um tal cliente apenas consegue que a casa dele vá engrossar umas quantas bases de dados de imóveis que aguardam novos donos.

Os grandes promotores imobiliários, que precisam de vender não um mas dezenas ou centenas de imóveis, há muito que contratam mediadoras em regime de exclusividade, com fixação de prazos e objectivos e com uma negociação em torno das obrigações publicitárias que a colocação dos produtos no mercado cada vez mais exige.

Mesmo assim é difícil garantir a tal nesga de Sol, o tal espaço pequeno do universo do conhecimento e da comunicação, para mostrar o que se tem para vender. Mas só assim, e pelo esforço contratual e dedicado do mediador (condicionado a uma exclusividade com prazos) haverá um mínimo de garantia de sucesso para o objectivo em vista.

Sem medo das palavras, direi que a exclusividade é hoje uma das questões centrais para o mercado e que o regime contrário, tradicionalmente visto como o mais favorável para o consumidor, é um doce engano que apenas faz perder tempo a quem, muitas vezes, sabe que já não tem mais tempo a perder. E, nestes casos, tempo é dinheiro.

Como mediador e, principalmente, como presidente da associação de mediadores imobiliários também tenho a obrigação de tornar pública esta minha reflexão que interessa, de igual modo, a mediadores, promotores e consumidores. É que a tradição, neste campo como noutros, já não é o que era…”

ARTIGO publicado em 2005 pelo então Presidente da APEMIP (José Eduardo Macedo)

Ter ou não ter rede

2011-06-08T00:13:00.000+01:00

Despesas de mediação dedutíveis...

2011-06-07T16:18:00.003+01:00

…para efeito do cálculo das Mais Valias em sede de IRS.

(clique AQUI obter mais informações)

As 3 formas para vender a sua casa hoje

2011-06-07T09:31:00.019+01:00

É interessantíssimo ver as discussões que circulam na internet sobre serviços imobiliários. É uma guerra que não acrescenta valor nenhum aos clientes, também alimentada pelos próprios clientes no quente de um serviço mal prestado (muitas vezes com absoluta razão) e que não dignifica a nossa profissão. Falemos sobre isso.

Como deve interpretar toda esta informação da melhor forma para si?

Bom, em primeiro lugar é importante ser objectivo e balizar a sua necessidade: o que tem para vender, porque quer vender, quais as circunstâncias da venda, que potenciais obstáculos encontra e em que condições financeiras está enquadrado.

Depois é importante perceber quais são as escolhas no mercado para o ajudar a concretizar o negócio. Todas têm vantagens e desvantagens para o proprietário. Todas. A questão está em escolher, pesando na balança, qual é a melhor escolha para si. E qual a melhor altura para escolher. Analisemos.

1- Venda direta

Vender diretamente tem como vantagem a perspectiva de poupança da comissão cobrada pela mediadora vendedora. Se tiver a sorte de encontrar o comprador certo na altura certa (Hoje não há muitos compradores para provocar a sorte).

Riscos da venda direta

- Se fica com a casa muito tempo no mercado deixa de gerar compradores. O tempo passa, a sua necessidade de vender aperta, surge um único comprador que faz uma oferta demasiado baixa e na altura vê-se na necessidade de vender por um preço abaixo do seu real valor. Lembre-se que o preço efetivo de venda é um resultado da força da procura: quantidade de compradores interessados na sua casa ao mesmo tempo.

- Encontrar problemas do foro legal, administrativo ou de financiamento bancário no processo de venda.

- Segurança: Ter os seus contactos espalhados pela internet/placa anunciando que a casa está em venda pode servir os interesses do alheio.

Hoje apenas 30% dos proprietários vendem diretamente. 70% vendem através de agências mediadoras.

2- Trabalhar com mediadoras

Recorrer aos serviços de várias mediadoras tem como vantagem o acesso a mais compradores e ao apoio no processo administrativo da venda. Tirará mais partido se trabalhar com muitas imobiliárias ao mesmo tempo.

Opte por recorrer a mediadoras se não está a gerar visitas de compradores para a sua casa.

Riscos de venda através de várias mediadoras ao mesmo tempo:

- É parodoxal mas a concorrência de ter várias agências a concorrer pela mesma comissão tem efeitos negativos no esforço de venda. Aparentemente é inofensivo mas isso reflecte-se no compromisso dos consultores, na quantidade e qualidade das acções de promoção etc. O nível de empenho no entanto pode variar em função da qualidade dos próprios consultores.

- Na perspectiva de uma mediadora, sabendo que as suas concorrentes podem arranjar um comprador e ficar com a sua comissão, apenas iniciarão, de facto, o serviço imobiliário quando tiverem a certeza que têm um comprador para a sua casa. Até lá é um processo de espera sem serviço. Pode haver comunicação, mas não há serviço. Mais uma vez poderá variar em função da qualidade do consultor e agência imobiliária.

3- Trabalhar com um representante exclusivo

Optar por um representante exclusivo, por não ser normal neste mercado, é na maioria das vezes mal interpretado mas a verdade é que proporciona um nível de serviço e eficácia na venda muitíssimo maior. (quantos médicos de família tem ao mesmo tempo?quantos advogados tem ao mesmo tempo? quantos fornecedores de gás tem ao mesmo tempo? quantas mulheres ou maridos tem ao mesmo tempo? quantas oficinas tratam do seu carro ao mesmo tempo? será assim tão diferente a prestação de um serviço imobiliário?).

Opte por um representante exclusivo se para si é importante um bom nível de serviço, se quer ter um plano profissional e eficaz para vender a sua casa mais depressa e por mais dinheiro do que nas opções anteriores.

Riscos de vender através de um representante exclusivo:

- Escolher mal o consultor. O consultor errado pode estragar todo o processo. Entreviste vários consultores de várias agências e escolha bem. Escolha também com base no pacote de serviços que lhe é apresentado.

- Escolher uma empresa que não trabalhe em rede. A exclusividade eleva o nível de serviço. O funcionamento em rede aumenta o fluxo de compradores e a eficácia da venda.

CONCLUSÃO: Vender diretamente hoje é arriscado e menos eficaz. Vender através agências imobiliárias tem sido a opção recorrente no mercado e a que os consumidores já se habituaram. Mal a nosso ver, razão pela qual ainda há 30% dos consumidores a vender directamente e mais de 60% a iniciar o processo de venda diretamente. O futuro passa por aumentar os níveis de serviço e rapidez na venda, por isso um representante exclusivo numa empresa que trabalha com uma grande rede e efectuado por um consultor sério e profissional são hoje a melhor opção.

Podemos ter sorte uma vez, mas não podemos ter sorte 895 vezes em 2 anos…tem que ser outra coisa

Peça AQUI uma consulta sem compromisso para a venda da sua casa

João Paleta

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